索引号 | 53040020241566966 | 文     号 |   |
来   源 | 玉溪市人民政府网 | 公开日期 | 2024-11-11 |
对市政协六届三次会议第0233号提案的答复
对市政协六届三次会议第0233号提案的答复
解家敏委员:
您提出的《关于解决历史遗留问题项目不动产权办证工作》(【T2024】0233号)收悉,现答复如下:
一、工作背景
玉溪市自2016年7月起,全面贯彻落实不动产统一登记制度改革,包括将分散在原住建部门的房产所有权登记和原国土部门的土地使用权登记两项工作,改革由现自然资源规划部门统一完成,颁发房地一体不动产权证书或证明,即“两证合一”。《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国契税法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等明确将用地审批、规划核实、竣工验收备案(含消防、人防、档案等单项验收)、销售合同、价税缴交凭证等登记上游各环节的工作成果资料作为登记申请的要件,从法律法规层面就将登记环节作为最后一道把关口,保障购房人合法财产权。所有的问题小区均或多或少在登记上游环节存在问题,导致不能正常办理不动产权证。其中,历史遗留问题项目只是按照时期划分的属于问题小区中的一部分。因此开展“登记难”“办证难”问题的化解工作,实质是化解登记上游环节存在的阻碍办证的问题,这些问题解决了,才能保障购房人的安全及其他合法权益,依申请就能顺利办理不动产权证。
二、问题小区的排查化解情况
(一)排查总数。全市历年排查出“难办证”问题小区148个。其中,列入省级历史遗留问题小区清单的102个,列入“保交房”清单的26个,信访来访排查清单的19个,本提案新增1个。本提案点出的4个问题小区存在的问题如下:
1.红星天铂。未批先建占用原红旗河河道面积1370.71平方米土地。
2.同亨格。市自然资源规划局未收到信访来访,红塔区也未将其列入问题清单。收到提案建议后,市自然资源规划局即刻列入清单,且召集市住房城乡建设局、市税务局和红塔区相关部门了解情况、研定方案。该项目属建设、销售不规范,存在房屋性质不明(代建?商品房?)、未交维修资金、建设单位欠税、未签购房协议或购房合同、购房人未交契税等问题,因于2008年核发过《商品房预售许可证明》,市住房城乡建设局建议按商品房方式办理,但经联系百货公司相关负责人孙总,表示只能按代建,且百货公司无钱缴税。
3.瑞龙祥城:主要因为土地出让价款、相关税费未缴清、未完成竣工验收备案等手续不完善等原因不能正常办证。
4.新天地项目:新天地商业广场-新天地商业中心项目已完成预购商品房预告登记1131套、在建工程抵押预告登记143套;新天地商业广场—新天地花园项目(D地块)办理不动产首次登记848套、转移登记464套。新天地A地块待规划核实、竣工验收后,方可开展登记。
(二)化解总数。已化解启动办证的113个。其中,列入省级历史遗留问题小区清单的102个,列入“保交房”清单的4个,信访来访排查的7个。其中,瑞龙祥城列入了省级历史遗留问题小区清单,办证问题已于2022年化解。一共253套房,已全部完成首登,为205户购房人办理了不动产权证,尚未办理的原因是开发企业因购房人未补缴出让金等消除违法的相关费用或未缴交购房契税等原因,未组织购房人提交登记申请。
(三)未化解总数。未化解启动办证的35个。原因是在不动产登记上游环节存在超占用地、未批先建、违反规划许可建设、未竣工验收、消防人防未通过验收、欠缴价税、违法销售、抵押查封、开发企业灭失或消极履行义务等十余类问题未得到整改,即违法违规状态尚未消除,依法不能登记。
三、工作措施
(一)坚守底线,保护合法。市、县两级自然资源规划部门坚持以“人民为中心”的思想,在市委、市政府党领导下,主动担当登记环节是最后一道把关口的职责,以指导完善登记申请法定要件为切入点,组织排查阻碍办证的具体问题,倒推登记上游环节完善管理,依法变“难办证”为“快办证”,全链条保障购房人合法财产权。对比2024年4月自然资源部云南调研时通报的“贵阳某不动产登记机构应购房人诉求先行办证后,又被购房人以绿化、车位等不符合规划就办证提起诉讼,结果败诉赔偿”的实际案例,玉溪市坚持做到了“合法保护合法”。
(二)区分时期,分类施策。按省级要求,以玉溪市实施不动产统一登记的时间即2016年7月1日为区分时点,之前已建成交付的102个问题小区划定为不动产历史遗留问题小区,列入省级问题小区清单,主要运用《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)明确的化解政策,畅通办证;之前未全部建成的2个问题小区及之后新增的43个问题小区作为清单外项目,按规定化解、正常办证。
(三)统一做法,化解存量。一是印发实施《玉溪市解决不动产登记历史遗留问题的指导意见(试行)》,妥善化解因登记制度改革暴露出来的分散登记存在的问题。二是印发实施《玉溪市不动产历史遗留问题专项整治行动工作方案》(玉政办通〔2021〕22号),属地政府主导、部门联动、证管(缴)分离,以办证为目标,集中开展问题排查和化解工作。
(四)统筹防范,扼制新增。一是统一实施“交地即交证”和“交房即交证”。二是统一实施工程建设项目“验登合一”,项目取得联合验收意见即可完成不动产登记。三是统一实施信息化“一窗受办”的“带押过户”服务,降低交易成本,消除交易风险,畅通在押不动产盘活通道,增加财政收入。四是统一实施购房人自行办证,减轻企业、购房人申请办证成本,标本兼治关于“强制代办”不动产权证的信访问题。
(五)督导并举,确保落实。问题整改涉及多部门,为有效提高整治执行力。专项整治工作领导小组是双组长制,由自然资源规划和住房城乡建设部门的政府分管领导担任。办公室设在市自然资源规划局,办公室牵头联合多部门成立市级工作组,建立联合督导机制,以不动产历史遗留问题专项整治、不动产历史遗留问题化解“回头看”、“无籍房”清理整治、办证领域“办证难”专项整治、各级巡视、审计问题整改等为主题,对县级多轮、多次开展实地调研督导,确保政策落实到位。其中:经市政府分管副市长董金柱多次召开专题会议研究,确定问题化解办证措施。一是确定《新天地项目A地块阻碍办证的问题化解处置方案》,对新天地项目A地块住宅部分先行完成规划核实、竣工验收、消防验收;协调查封机关甄别解封已支付全部购房款的房屋;企业欠税的,按照“证缴分离”原则,保障购房人获取购房发票、缴纳契税;争取2024年底启动新天地项目A地块住宅部分不动产权证书申办工作。二是确定《尚易佳园阻碍办证的问题化解处置方案》,由交通局书面出具同意非职工市场化购买房屋的意见,连同购房协议报市住房城乡建设部门完成销售备案;由市交运局重新与职工签订购房合同,确定的合同价款作为职工缴交契税的核税依据;关于超规划建设的6幢房屋,消除违法后,整个小区采取“证缴分离”的政策,全面完成不动产首次登记和转移登记。着重要求市交运局对已销售备案、完税的加快组织申请不动产登记。三是同意《红星天铂法式风情街A区项目问题化解方案》,完善未供先用的原红旗河河道面积1370.71平方米土地用地手续,加快启动办理住宅部分无过错购房人的不动产登记。
另外,对同亨格问题小区,市自然资源规划局已联合住建、税务召开研究会议,制定了“同亨格”不动产历史遗留问题处置方案,目前正在修改化解方案,方案一经红塔区人民政府决策同意,即可实施化解和办证。
四、工作成效
(一)完成销号,成效显著。2021年集中排查化解102个历史遗留问题小区办证问题,全部完成省级清单销号,全省排名第一,通过省对市的考核。102个小区已完成首次登记37690套,依申请办理首次转移登记28117套,首次转移登记办证率75%,不完全统计收缴价税15519.77万元。其中,红塔区尚易佳园小区运用“证管分离”政策,对符合规划的房屋启动完成首次登记39套和转移登记1套;太阳山一期完成转移登记231套。
(二)两楼一房,并重化解。有效化解“烂尾楼”“保交楼”“保交房”等12个清单外问题小区的办证问题,3个项目做到“交房即交证”。共为购房人办证3643套,不完全统计收缴价税7328.94万元。其中,玉水金岸A区、B区738套;澄江樱花谷465套;新平民族文化产业园五期项目2套;太阳山二期160套;红塔区幸福里小区167套;新天地花园项目(D地块)519套。另外,新天地商业中心项目(A地块)已完成预购商品房预告登记1131套、在建工程抵押预告登记143套。
(三)持证交易,利国利民。已化解启动办证的113个问题小区,累计为购房人办证31760套,不完全统计共收缴价税22848.71万元。统计数据显示,全市二手房交易量2020年4426件、2021年7816件、2022年5985件,2023年8439件,2024年一季度1373件、二季度2280件。集中和持续化解,释放了潜在交易量,交易量呈现持续增长,尤其是2021年二手房交易量是上一年的1.76倍,增加二手房交易税收收入。
(四)创新登记,增效服务。玉溪市创新水平走在全省前列,2023年省对市优化营商环境获取经营产所指标评价排名全省前三。一是全市30个新建商品房项目实现“交房即交证”、8个项目实现“交地即交证”,申请实施占比100%。二是累计办理不动产“带押过户”业务62件,解决买方3754.50万元的筹资还贷压力,新增银行抵押贷款4090.40万元。三是红塔区“邦泰·天誉”项目、元江县20万吨硅锰合金及尾气废渣综合利用项目成功实现“验登合一”。四是江川区的碧水佳园、凤凰天玺、玉江华庭、通海县的华发·悦庭、澄江市的樱花谷、太阳山二期共6个新建商品房项目成功实施购房人自行办证995件。
五、存在的困难
还有39个住宅小区难以推动转移登记,其中包括尚易佳园和澄江市三个安置房项目。原因是违法违规问题尚未消除,具体如下:
(一)未竣工验收备案的。如:新天地项目A地块、玉水金岸C期、D期、新平民族产业园四期、五期等。新平民族产业园四期还存在土地使用权被法院多次轮候查封未解封的情况、五期还存在尚未全部解除土地使用权抵押登记。
(二)未签订房屋安置协议的。如:澄江龙润园小区、廖官营小区、小西城安置房。
(三)购房人违反规划改建、加建一直未整改的。如:元江高桥居住小区已为购房人办理了43套房屋的不动产权证书,未办理的属装修过程中违反规划加建和改建建筑物未整改的。
(四)未批超占用地加建、改建,欠缴价费的。如:峨山联发集团岔河商业街超占易峨高道路用地和集体土地、易门原龙泉财政所、原方屯农经站个人房屋改建超占单位土地等。
(五)房屋性质不明的。如同亨格。
六、下一步工作推进措施
(一)尊重历史,加快化解。压实县级责任,运用现行化解政策,加快决策实施不动产历史遗留问题“一楼一策”化解方案,加快为无过错购房人办理不动产登记。同时,将同亨格小区纳入清单外问题小区,一并推动解决。
(二)重点督导,加强决策。对县(市、区)落实困难的,市级协助推动落实。一是除重点督导落实新天地、尚易佳园、红星天铂项目化解方案外,待玉水金岸C区、D区建设完成后,同步开展玉水金岸C区、D区规划核实、竣工和消防验收、地籍调查审核,做到验收即可办理不动产登记。二是正确指导县级落实保交房项目适用政策,加快交付入住部分的不动产登记。
(三)建立长效机制,防范新增问题。一是加大督导,确保常态化实施“交房即交证”“交地即交证”“验登合一”“带押过户”“自行办证”优质服务。二是建议由行业主管部门监督将“交房即交证”约定写入商品房预售合同。三是部门加强监管,发动群众共管,遏制新增阻碍办证的问题。
感谢您一直以来对玉溪市不动产登记工作的关注和支持,我们将多部门联合,持续有效推进该项工作,合法解决群众“急难愁盼”问题,全力化解社会矛盾。
玉溪市自然资源和规划局
2024年9月3日
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