选认期房有风险 查看“五证”很关键

住建部门提醒广大市民：购房有风险，付款前一定要擦亮眼睛，查验开发商的“五证”是否齐全，核对你所付购房款项的存入账户是否与《商品房预售许可证明》上载明的预售资金监管账户一致。

1、问：在玉溪市场上销售的房屋主要类型有哪些？

答：主要有房地产开发商销售的商品房和进入二手房市场的存量房两种。

2、问：怎样确定房地产开发商销售商品房的行为合法合规？

答：按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规规定，房地产开发企业销售商品房必须取得“五证一照”，“五证”是指《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证明》。“一照”即《企业法人营业执照》。请广大市民在购买商品房时审慎决策，必须查看房地产开发商是否具备“五证一照”，并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证明》上所载明的预售范围内，提高防范风险的意识，维护自身合法权益。

3、问：购买商品房一般步骤有哪些？

答：一是寻找适合自己的房地产项目。二是确认房地产开发商销售商品房是否有合法手续。三是网上签订《商品房买卖合同》，按合同约定的时间和比例交付相应的房款，房款存入预售许可证上载明的预售资金监管账户，由开发商到房管部门办理合同备案。四是办理商品房抵押贷款，与公积金管理中心或银行签订贷款协议，由购房人、金融部门共同办理抵押登记。五是按双方签订的《商品房买卖合同》，具备交房条件后，购房人验收房屋，办理接房手续。六是按双方签订的合同约定，领取不动产权证书。

4、问：怎样查询房地产项目是否具备《商品房预售许可证明》？

答：按照相关规定，《商品房预售许可证明》应当悬挂于售楼部显要位置，供购房人查验，市民在购买商品房前可要求房地产开发商出具《商品房预售许可证明》并现场查验，也可以到各县区房管部门查询。

5、问：商品房项目违法销售的主要表现有哪些？

答：主要是违法预售，即房地产开发商将不具备销售条件，未取得《商品房预售许可证明》的商品房向社会预售，并以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用。

6、问：购买违法销售的房屋有什么风险?

答：为维护房地产秩序，保障购房人权益不受损失，国家制定相关法律、法规明确，只有在取得“商品房预售许可证明”等“五证一照”的房地产项目，才能公开向市民预售商品房。市民购买违法销售的房屋或商铺，存在“房财两空”的风险，且一旦发生纠纷，维权成本较高，合法权益得不到保障。

7、问：国家对商品房销售有没有具体的要求？

答：有，国家发展和改革委、住房城乡建设部多次联发文件，要求房地产开发企业在售楼盘严格按照《商品房销售明码标价规定》《商品房销售管理办法》进行明码标价，严格执行“一套一标”，一次性公开全部销售房源，不能有捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格等行为。

8、问：购买二手房（存量房）有哪些注意事项？

答：购买二手房最重要的是确保房屋产权清晰，无抵押、无查封及其他异常情况方能进入交易环节。一是要求卖方提供产权登记证书原件及其原购房时的购房、契税发票等票据，初步确认房屋产权归属。二是注意所购房屋是否有遗留问题。了解购买的房屋土地使用期限还有多少年；有无欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。三是买卖双方初步达成一致后共同到登记部门查询产权证状况，签订二手房网签合同，注意约定好付房款方式及交房时间，依法即时办理过户手续，不留隐患。