2020年以来，面对新冠肺炎疫情的冲击，玉溪市委市政府坚持统筹疫情防控和经济社会发展，全力有序推进项目建设，加快项目落地投产，全市房地产开发投资增速实现平稳增长，商品房销售持续高速增长。

一、本年房地产开发运行主要特点

（一）房地产开发投资持续增长

2020年全市房地产开发投资192.9亿元，同比增长9.3%，持续三年保持高速增长，增速分别高于全省（8.5%）0.8个百分点、高于全国（7.0%）2.3个百分点，全省排名第八位，滇中五州市中排名第三位。

按工程用途分：住宅投资133.3亿元，增长25.0%；办公楼投资3.3亿元，增长94.6%；商业营业用房投资20.1亿元，下降56.7%；其他投资36.2亿元，增长66.3%。

按构成分：建筑安装工程投资132.4亿元，下降2.1%；设备工器具购置投资1.8亿元，增长8.2倍；其他费用投资58.6亿元，增长42.7%，其中土地购置费51.4亿元，增长38.6%。本年土地购置费创历史新高，是上一年度的1.4倍，其中本年新入库项目土地购置费48.9亿元。

（二）商品房销售面积高速增长

近年来，随着项目开发速度的加快，市场有效供给增加，商品房销售面积连续五年高速增长，购房者对新建房屋的购买热情持续高涨。2020年全市商品房销售面积244.9万平方米，增长21.1%，高于全省（0.5%）20.6个百分点、高于全国（2.6%）18.5点。其中：现房销售面积22.1万平方米，下降29.5%；期房销售面积222.8万平方米，增长30.4%。商品房销售额172.3亿元，增长20.3%，其中：现房销售额13.7亿元，下降29.0%；期房销售额158.6亿元，增长27.9%。期房销售面积占全市商品房销售面积的比重高达91.0%，是现房销售面积的10.1倍，在我市房地产销售市场中占绝对的主导地位。

按用途分：住宅销售面积214.6万平方米，增长26.1%，销售额147.8亿元，增长26.0%；办公楼销售面积391平方米，下降90.9%，销售额270万元，下降64.5%；商业营业用房销售面积15.9万平方米，下降23.2%，销售额18.1亿元，下降20.4%；其他用房销售面积14.3万平方米，增长31.6%，销售额6.4亿元，增长1.0倍。

（三）新入库项目数量多、规模大

2020年全市新入库项目32个，数量与去年持平，新入库项目计划总投资200.6亿元（2019年为124.7亿元），本年完成投资116.4亿元，占全市投资比重60.4%。在前期连续高速增长年份所形成较高基数的背景下，新入库项目的快速推进是全年投资保持平稳增长的重要支撑。

32个新入库项目本年新开工面积393.0万平方米，占全市比重84.9%，其中：住宅新开工面积282.9万平方米，占比86.2%；本年商品房销售面积69.8万平方米，占比28.5%，其中：住宅销售面积68.4万平方米，占比31.9%。

（四）企业到位资金充足、项目进展顺利

2020年全市在库房地产开发企业158户，增长6.8%，其中：上年末结余资金52.3亿元；本年用于房地产开发的各种货币实际到位资金共计167.2亿元，增长12.6%；本年各项应付款合计54.8亿元，增长3.1%，其中工程款41.7亿元，增长76.8%。

实际到位资金按构成来看：国内贷款5.7亿元，增长27.8%（其中：银行贷款5.7亿元，增长35.0%）；自筹资金49.7亿元，下降4.0%；定金及预收款62.7亿元，增长30.5%；个人按揭贷款31.0亿元，下降13.9%；其他到位资金18.1亿元，增长1.2倍。

资金的快速流动并保持较高的利用率，对房地产开发项目的顺利进行起到了关键性作用。本年我市房地产企业由于银行贷款顺利、民众购房热度高、前期筹集资金能力强，到位资金充足，企业投融资压力小。

（五）待开发土地面积多，项目储备充足

2020年全市在库房地产开发企业土地购置面积193.5万平方米，增长3.0倍；土地成交价款52.4亿元，增长1.3倍；待开发土地面积116.7万平方米，增长98.0%。其中，待开发土地面积在10万平方米以上的企业共7户，分别是红塔区1户、江川区3户、澄江市3户。土地购置面积大幅增长、待开发土地面积增多，后续项目储备量充足，这些要素将成为我市维持房地产开发市场持续平稳健康发展的重要保障。

二、目前存在的问题

（一）各县区间项目数量、规模差距较大

2020年全市房地产开发在库项目139个，其中本年有投资的项目74个，占在库项目总数的53.2%。分县区看，红塔、澄江、华宁、易门、新平、元江等6个县（市、区）本年有投资的项目占各自县区在库项目数比重均过半，但澄江市、元江县投资额占全市比重较上一年度有所下降；江川、通海、峨山等3个县区本年有投资的项目占各自县区在库项目数比重较低，投资后劲不足。

目前我市房地产开发投资对红塔区、澄江市依赖度较高，两个区市投资量占全市投资总量比重高达70.6%（同比提升4.1个百分点），其余七个县区投资量占比仅为29.4%，不利于全市房地产开发持续平稳健康发展，同时也降低了市场抵御风险的能力。

（二）待售面积大幅增加，去库化压力较大

2020年全市商品房竣工面积374.3万平方米，增长1.2倍，其中：住宅竣工面积263.5万平方米，增长84.6%；商品房待售面积210.6万平方米，增长93.3%，其中：住宅待售面积111.4万平方米，增长72.4%。在建商品房竣工后，可供销售或出租的房屋随即形成待售面积，本年全市商品房竣工面积同比成倍增长，待售面积同比大幅增加，去库化压力持续加大。红塔区、澄江市、元江县近年来房地产市场火热，但由刚需引起的爆发式增长已开始消退，短期内市场累积下来的存量房数量巨大，本年末商品房待售面积同比增长较多，去库化压力相对较大。

同时，在新建房屋产生大量待售的期间，在库多年的已竣工项目因长期销售乏力，存量房剩余较多，例如：红塔区“汇海佳苑”“景兴苑小区配建红塔区2010年度公共租赁住房建设项目”、江川区“龙旺湖城”“古滇国城”、通海县“纳家营忠爱小区”等项目，一定程度上也增加了去库化压力。

（三）未来持续高速增长可能性较小

2020年我市房地产开发投资占全省房地产开发投资比重仅为4.3%，排名第八位（前七位分别是：昆明50.2%、红河州6.1%、保山市6.0%、昭通市4.8%、大理州4.7%、曲靖市4.6%、楚雄州4.4%），但本年占全市固定资产投资比重高达25%，达到一个历史高点。近几年，房地产开发作为我市经济发展过程中的支柱型产业，对全市投资贡献较大，但连续多年的高速增长，势必带来较高的基数，特别是目前全市投资对于红塔区、澄江市依赖度较大，若这两个区市没有大量项目入驻、其余县区未能快速发展起来的情况下，未来持续高速增长可能性较小。

 三、下一步工作措施及建议

（一）调控布局，加大房地产市场去库化力度

要牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。同时，要处理好政府和市场的关系，既强化政府保障作用，也要积极运用市场化手段，多渠道、多方式解决我市商品房库存，从规划引导、金融政策等多方面调控布局，加大我市楼市去库化力度。

（二）加强管理，促进房地产市场健康持续发展

要坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，采取租购并举、因城施策等各项措施，促进房地产市场平稳健康发展。政府部门应加强房地产市场管控，做好市场引导，对房地产企业建设资金、投资进度、房屋质量、销售手续等全方面追踪服务，帮助企业及时解决问题；同时，对消费者采用不同政策措施，遏制投机投资性购房，以保持房价良序稳定发展。房地产开发企业应加强管理，积极分析当前房地产市场运行形势，预测市场走向，降低成本，增强竞争意识，积极应对市场变化，从而提高抵御市场风险的能力。

签发：杨斌    审核：骆艳菲    拟稿：闵敏