2019年1-7月玉溪市房地产开发完成投资84.2亿元，增长47.5%，比上期增加22.0个百分点，增速高于全省19.7个百分点、高于全国36.9个百分点。商品房销售面积100.1万平方米，增长23.6%，比上期回落2.4个百分点，增速高于全省13.2个百分点、高于全国24.9个百分点。

一、本年房地产开发基本运行情况

（一）房地产开发投资连续十七个月持续增长

2016年我市房地产开发投资增长50.5%，2017年增速逐渐回落至-18.1%，2018年年初扭负为正后全年保持快速增长，至年底增长60.0%，2019年持续高速增长态势，截至7月增长47.5%。

2019年1-7月，按投资构成分：建筑工程64.6亿元，增长54.2%；安装工程0.8亿元，下降61.1%；设备工器具购置0.1亿元，下降61.9%；其他费用18.6亿元，增长45.7%（其中土地购置费16.5亿元，增长80.1%）。

按工程用途分：住宅投资50.1亿元，增长43.8%；办公楼投资0.2亿元，下降66.0%；商业营业用房投资24.0亿元，增长91.3%；其他投资9.8亿元，增长9.4%。

（二）在库项目剩余投资充足、新入库项目支撑全市房地产开发投资高速增长

目前我市房地产开发项目108个（去年同期110个），本年有投资的项目50个，占房地产开发项目总数的46.3%。所有项目中，已竣工项目44个，接近完工项目19个（超计划总投资及剩余投资为0的未竣工项目），余下的45个在建项目剩余投资213.9亿元（其中：累计完成投资占计划总投资70%及以上的项目25个，其余20个项目剩余投资200.7亿元）。在库项目剩余投资充足，考虑到项目建设周期及少量僵尸项目的影响，下一步仍需抓好项目建设工作。

1-7月我市新入库项目10个（去年同期14个），计划总投资69.9亿元（去年同期为41.1亿元），其中：计划总投资十亿元以上项目4个。新入库项目本年完成投资27.4亿元，占全市房地产开发投资的32.5%，拉动本年投资增长47.9个百分点。

（三）商品房销售量价齐升、均价逐年走高

1-7月商品房销售面积100.1万平方米，增长23.6%，比去年同期提前一个月突破百万平销售量，其中：住宅销售面积83.7万平方米，增长17.3%。商品房销售额67.1亿元，增长42.1%，其中：住宅销售额54.3亿元，增长36.8%。商品房销售均价6699.8元/㎡，高于去年同期870.4元/㎡，其中：住宅销售均价6490.5元/㎡，高于去年同期922.8元/㎡。

分县区来看，商品房销售面积增长较快的有：澄江县（增长1.0倍）、峨山县（增长3.0倍）、新平县（增长2.6倍）；商品房销售额增长较快的有：澄江县（增长1.1倍）、华宁县（增长55.8%）、峨山县（增长2.8倍）、新平县（增长5.2倍）、元江县（增长66.7%）；商品房销售均价高于5000元/㎡的县区有：红塔区（均价6260.1元/㎡）、江川区（均价5600.1元/㎡）、澄江县（均价9359.0元/㎡）、通海县（均价5479.6元/㎡）。

（四）商品房处于集中施工、少量竣工状态

1-7月商品房施工面积1077.4万平方米，增长8.8%，其中：住宅施工面积765.2万平方米，增长7.7%；本年新开工面积149.4万平方米，增长95.3%，其中：住宅新开工面积86.0万平方米，增长55.7%；本年商品房竣工面积46.7万平方米，下降63.8%，其中：住宅竣工面积42.3万平方米，下降56.7%。2016年至今新开工项目共56个，其中：已竣工项目13个、未竣工项目43个，1-7月有投资的项目38个。目前我市商品房竣工率仅4.3%，低于去年同期8.7个百分点，在下一步工作中应引起重视。

（五）待售面积同比减少，去库化压力减轻

1-7月商品房待售面积95.2万平方米，下降13.6%，去库化周期7.1个月，其中：住宅待售面积57.1万平方米，下降20.5%，去库化周期4.1个月。

商品房待售面积较大的县区分别是：红塔区（商品房待售面积46.6万平方米，其中住宅待售面积27.8万平方米）、江川区（商品房待售面积18.7万平方米，其中住宅待售面积5.0万平方米）、澄江县（商品房待售面积22.0万平方米，其中住宅待售面积21.5万平方米）。华宁县、易门县、峨山县、新平县无商品房待售面积。

（六）企业到位资金充足、资金渠道畅通

1-7月在库房地产开发企业147户，其中43户企业有本年用于房地产开发的各种货币实际到位资金共计68.1亿元，增长14.2%。企业本年实际到位资金略低于本年房地产开发项目投资总额，资金到位率80.9%，较去年同期下降23.6个百分点（得胜中樘府项目由于法人在异地，本年到位资金未参加汇总）。

按构成来看：国内贷款1.7亿元，下降15.2%；自筹资金28.3亿元，增长28.3%；定金及预收款19.8亿元，下降18.1%，个人按揭贷款13.1亿元，增长58.1%，其他到位资金5.2亿元，增长69.0%。

（七）企业本年土地购置面积、成交价款同比增长较快

1-7月我市房地产开发企业本年土地购置面积12.2万平方米，增长73.3%；土地成交价款7.7亿元，增长4.0倍。土地购置均价6352.9元/㎡，比去年同期增加4132.1元/㎡，土地购置均价增长较快的主要因素是红塔区“玉溪金嘉房地产开发有限公司”本年入库的“金科·集美玉溪-星辰、天玺”项目所在地土地成交价款较高，从而拉高了全市均价。

二、目前房地产开发存在的问题及建议

（一）县区间项目个数差异较大、投资发展不均衡

1-7月，我市七县二区房地产开发投资出现五负四正的局面，在澄江县、元江县的高增速推动下，全市投资增长47.5%，新平县、易门县、华宁县投资增速下降较快的主要原因是目前在库项目少、剩余投资不足。红塔、澄江两个县区本年投资60.5亿元，占全市比重71.9%，其余七个县区投资总额仅占到28.1%。各县区在库项目数差异较大、投资发展不均衡在将来会成为制约我市房地产开发市场长期持续增长的关键。

建议：根据市场选择、优化供需求服务，在项目小少的县区，鼓励房地产企业充分做好市场调研，引入新型生态住房理念，建设高品质高质量的示范小区，以此增强居民购房意愿。同时加大政府对企业的支持力度，各县区因地制宜进一步做好城市建设工作，从根本上解决大环境问题，增强企业投资信心。

（二）在库企业数量虽多、但整体实力不强

目前在库的147户企业中，有房地产开发项目的企业76户，长年无项目的企业71户。与近几年入驻玉溪的外地集团企业相比，玉溪本土企业呈现出资金薄弱、规模偏小、市场竞争力不足、抗风险能力较差、业务开展区域狭窄等一系列问题；同时，国内有实力有影响力的知名房地产企业进驻相对较少，除中心城区及旅游热门县区外，其他县区仍以本土企业为主，这在一定程度上也制约了我市房地产开发的整体水平。

建议：依托玉溪地处滇中腹地的区域优势、借助我市高等级公路及高铁等基础设施建设已逐步完善的时间优势、以及抚仙湖旅游景区在国内外知名度的不断提高，积极引进整体实力较强的大型房地产企业，注入新鲜力量，不断优化投资环境、发展旅游地产。同时可以考虑整合本地房地产企业，合并成为集团化公司，或者依托大型知名房地产公司成为其下属企业，以共同提高整体实力、增强市场竞争力。

（三）投资高速增长后，将进一步增加未来去库化压力

本年房屋施工面积多、竣工面积少，且2017年投资增速放缓至今，已释放了上一轮建设周期所带来的商品房销售压力，因此本年待售面积相对较少，去库化压力小。目前待售面积较大的两个县区分别是红塔区、澄江县，而本年投资较大、新入库项目较多的也是这两个县区，一至两年之后，这两个县区的待售面积将会在此轮建设周期完成后大幅增加，进而加大我市去库化压力。

建议：在本轮建设周期结束前，通过加大宣传力度、对家庭改善性购房者在商业贷款时给予一定优惠、根据各县区去库化周期实际情况适当放宽公积金贷款政策等方式，增强居民购房意愿，把去库化压力逐步释放在房屋建设期间。下一步，政府有关部门在整体规划中，要加强土地规划配置，合理调整供地时序及规模，确保房价稳定有序、防止市场过热或过冷，同时还应及早防范规模性炒房现象的滋生。

签发：蔡伟    审核：骆艳菲    拟稿：闵敏