对市政协六届二次会议第T20230140号

提案的答复

杨志文委员：

您提出的《关于借力推进“不动产”房地一体确权登记的建议》（第T20230140号）收悉，现答复如下：

一、玉溪市农村不动产确权登记工作开展情况

按照国家、省、市统一部署，玉溪市2020年印发《玉溪市农村不动产确权登记发证工作方案》和《玉溪市农村不动产确权登记发证实施方案》，成立了由县、市两级政府分管领导为组长、相关部门领导为成员的工作领导小组，通过“云宅调”小程序，创新运用“离线纸质采集+在线异地定位”法，领导和组织推动全市所有县（市、区）完成了农村宅基地使用权确权调查和登记，实现了应登尽登。并完成数据建库、信息汇交等工作，将农村不动产登记纳入不动产登记日常工作，基本实现不动产登记城乡全覆盖。登记发证具体情况如下：

（一）集体土地所有权登记情况。玉溪市集体土地共24254宗，约136.7万公顷，100%完成所有权地籍调查，2023年已全部通过省厅质检，入库并已登记24016宗，约135.8万公顷，未入库未登记238宗，约9000公顷。

（二）集体建设用地使用权登记情况。全市有效调查农村集体建设用地使用权22228宗，调查率100%，应登记17296宗，已登记7865宗，待申请登记的9431宗，因占耕等原因不符合登记4932宗。

（三）宅基地使用权登记情况。全市有效调查宅基地使用权48.3222万宗，总面积6137.04公顷，剔除因不符合登记而只调查未登记宅基地使用权的7.5067万宗、面积995公顷外，已完成宅基地使用权登记的40.8155万宗，面积5142.04公顷，登记率100%。

玉溪市在全省率先开展农村宅基地使用权登记信息核验，创新了农民足不出户登录“一部手机办事通”即可线上核验获取电子证照工作模式，全省现场会于2022年6月14日在江川区召开。让农民参与对“云宅调”调查登记结果的再次核对，经认可或完善后符合发证条件的，及时准确发证。全市核验任务是18.3218万宗，目前全市农村宅基地信息核验发证共申请办结1000多件。

二、取得成效

2020年全覆盖开展的农村宅基地土地使用权确权调查和登记成果、2023年开展的集体土地所有权更新调查登记成果，已基本能反映农村土地利用现状，可用于分析未来可利用发展的国土空间，为整合农村土地资产、改革农村土地制度、实施乡村振兴战略、巩固脱贫攻坚成果，已提供了农村土地现状利用等相关数据。

（一）摸清家底，支撑农村土地制度改革。

一是不仅让农民获得产权证书，保障其合法财产权，重要的是第一次知道全市宅基地和集体建设用地的宗地数量和面积，2021年统计年鉴显示，全市乡村户数40.3万户，农村户籍人口124.4580万人，剔除因继承导致的一户多宅和进城农民核销农村户籍的因素外，玉溪市已基本实现一户一宅。知道全市平均约每3.05名农村户籍人口就拥有一处宅基地或一处住所。对农村民生保障评价和农村土地改革决策提供了可靠的数据依据。
     二是明确了地上有房的集体建设用地规模，为集体经营性建设用地入市提供明晰的产权登记证明，满足集体土地使用权入市交易条件，实现对农村土地利用高效，盘活低效，既振兴了农村集体经济，又增加了市场主体用地选择，缓解国有建设用地保障压力，还促进产业经济城乡一体化发展。

（二）房随地走，房地一体搞营生，增加农民财产性收入。政府已集中开展宅基地使用权登记发证工作，持记载有宅基地使用权的不动产权证，可以办理有关许可，依规开展乡村经济有关经营活动，农民也可根据自身需要，只需再支付房屋测绘费用，再补充调查登记地上房屋所有权登记，就可取得房地一体的不动产权证，为农房租住、经营提供房屋产权证明。
    （三）为未来农村房屋可抵押提供产权依据。随着改革不断深化，将来农村不动产还可能用于抵押，筹获资金用于种植或创办农业等实体经济，既搞活农村农业经济，增加就业岗位，维护社会稳定，又培植政府财源，增加财政利税。

三、存在问题

（一）无资金开展房地一体的农村不动产确权登记

2020年印发的《玉溪市农村不动产确权登记发证工作方案》第二阶段的工作任务就是力争完成房地一体的农村不动产登记。但因县级财政无法保障资金，目前完成房地一体登记的宗地数只有8184宗，面积35.99公顷，其中，除易地扶贫搬迁安置住房1268宗属政府出资统一完成房地一体调查登记外，其余均属个人出于自身需求，自愿出资完成调查和登记的。还有39.9971万宗只完成宅基地使用权登记，面积5106.05公顷，按每幢220元计算，约需要调查资金9000万元。

（二）农村土地制度改革尚未完成，农村土地资产盘活政策还不完善。

1.农村宅基地及地上房屋目前禁止抵押，农民对房屋所有权登记意愿不高。按照《民法典》“第三百九十七条【建筑物和相应的建设用地使用权一并抵押规则】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，房屋土地需一并抵押。同时《民法典》第三百九十九条第二款规定，宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权不得抵押，且目前尚未发现可以抵押的其它法律规定。因此农民认为目前农村房屋有没有房地一体登记的不动产权证书，都不影响居住，即使有证也不可以抵押融资、不可以市场化买卖，没多大用处。房随地走，在已经登记了宅基地使用权后，城镇及周边外的农民对房地一体的不动产权登记基本无需求，自愿出资调查的就更少。

2021年底至2022年，江川区虽已经试点开展农村房屋抵押贷款工作，但仅有农村信用社承接开展，且实质还是以信用贷款的要求进行申请、审批和发放，目前因抵押人还款能力不足、抵押权实现受限等原因，业务已停滞。

2.集体经营性建设用地虽已完成调查并开展权属登记，入市改革工作启动但推进受限。一是具有竞争力能入市的地块不多。二是还存在集体集体经营性建设用地入市的收益分配、入市主体资格虚化、用地企业选择意愿低、集体经营性建设用地入市服务、监管措施不明确等问题，规范有效解决需要各级未来出台有关政策。三是集体经营性建设用地虽与国有建设用地同市同价，但按照《土地管理法》第六十三条规定只有出让取得的集体经营性建设用地才能进行抵押，并且执行《民法典》“第四百一十八条【以集体土地使用权抵押的实现抵押权后应当遵循的规则】以集体所有土地的使用权依法抵押的。实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。”的规定，抵押评估价值会走低。

四、下一步工作计划

多渠道筹资开展农村房地一体的农村不动产登记的建议，如果有企业或个人、干部职工自愿出资，将会快速推进农村房地一体的农村不动产登记工作。此外，下一步将争取按以下计划开展工作：

（一）从乡村振兴方面，由政府出资统一开展调查和集中完成登记。由县级财政保障资金，分步实施全市合法宅基地上房屋所有权调查，争取在十四五期间完成房地一体的农村不动产确权登记。

（二）农户自愿出资调查申请登记。按照2023年6月28日印发的《自然资源部关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》（自然资〔2023〕109号）关于“宅基地已登记，房屋未登记的，根据群众需求及时办理房地一体登记，换发房地一体不动产权证书”精神，在政府出资统一集中开展合法宅基地上房屋所有权调查登记前，则由农户根据自身实际需求，自愿出资完成房屋调查并申请补充房屋权属登记。

（三）进一步加强农村不动产权登记工作管理。一是倒逼用地报批。督促各县（市、区）对统规联建占耕建房的用地，依法依规加快完成农地转用报批工作，畅通登记通道。二是倒逼农村宅基地联审联批。农业农村部门持续推进农村宅基地审批管理，贯彻落实《玉溪市农村宅基地管理办法》，认真履行落实农村集体经济组织成员资格认定职责，积极推进全市农村宅基地联审联批工作，并配合做好确认和完善土地权属来源等工作，确保全市农村不动产确权登记发证工作顺利推进。三是督促各县（市、区）加快集体建设用地土地使用权登记工作，为集体经营性建设用地入市等改革工作夯实基础。

感谢您一直以来对玉溪市农村不动产登记工作关注和支持，我们将多部门联合，持续有效推进该项工作，保障农民及农民集体合法财产权。

玉溪自然资源和规划局

2023年9月25日