政策解读：

云南省物业服务导则（试行）

问题1：制定《云南省物业服务导则（试行）》的目的是什么？

答：为进一步加强物业服务行业事中事后监管，加快完善物业服务标准和规范，引导物业服务企业强化行业自律、增强服务意识、创新服务理念、提升服务品质，云南省住房和城乡建设厅制定了《云南省物业服务导则（试行）》（以下简称《导则》）。

问题2：《导则》的基本原则有哪些？

答：（1）专业性原则。针对物业服务的特点和难点，通过运用行业特有的专业技能和方法，实现物业服务在设施管理、资产管理、环境管理、客户关系管理和客户服务管理等方面的专业价值。

（2）普适性原则。针对物业服务发展水平的地区不平衡性和服务主体广泛性，通过制订普遍适用的服务内容、范围和标准，实现对物业服务企业、业主、使用人等不同主体的全方位指导。

（3）规范性原则。针对物业服务无形性和差异性，通过总结具有代表性的做法和经验，形成具有可操作性的统一规范，实现物业服务和管理的规范化、标准化和示范效应。

（4）激励性原则。针对优质物业服务供应不足的现状，通过展示具有挑战性的服务标准，鼓励物业服务企业争先创优，实现市场公平竞争的品牌效益。

（5）创新性原则。针对传统物业服务简单初级的现状，通过提倡推广运用互联网技术和其他先进的管理理念或技术，创新管理模式和管理方法，实现云南省物业管理行业转型升级的发展目标。

问题3：《导则》的适用范围有哪些？

答：《导则》对于云南省物业行业具有指导参考、建议等重要作用，在以下物业管理活动中，相关主体可以自愿参照、选择适用本导则：

（1）物业管理项目招标投标活动；

（2）（前期）物业服务合同的签订和履行；

（3）物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作；

（4）物业服务监督、指导和评价工作；

（5）物业服务企业信用体系建设。

问题4：《导则》对住宅物业服务有何要求？

答：《导则》对住宅物业服务活动做出了以下7方面的要求：

1、基础管理服务；

2、房屋共用部位管理；

3、共用设施设备运行、维修和养护；

4、公共秩序维护；

5、环境管理服务；

6、客户服务管理；

7、物业服务企业更迭。

问题5：《导则》对非住宅物业服务有何要求？

答：《导则》对非住宅物业服务活动做出了以下7方面的要求：

1、基础管理服务；

2、物业共用部位管理；

3、共用设施设备运行、维修和养护；

4、公共秩序维护；

5、环境管理服务；

6、客户服务管理；

7、物业服务企业更迭。

问题6：什么叫“物业”、“业主”和“物业使用人”？

答：物业，是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设施、设备和相关场地。

业主，是指物业的所有权人。

物业使用人是指物业的承租人或实际使用人。

问题7：什么是“物业服务企业”、“物业服务”？

答：物业服务企业，是指依法成立，并已取得营业执照具有独立法人资格从事物业管理活动的物业服务企业；

物业服务，是指物业服务企业通过招投标方式取得物业服务项目,受业主或者建设单位委托，依据合同约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。

问题8：“共用部位”和“共用设施设备”是怎么划定的？

答：共用部位指的是依据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共同使用的部位，一般包括：业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构（注：房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、外墙面、走廊墙、园区内公共道路等部位；

共用设施设备指的是依据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共同使用的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾房、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

问题9：什么是物业服务费？

答：物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

问题10：目前物业服务的计费方式有哪几种？

答：目前物业服务的计费方式有包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。