玉溪市人民政府办公室

关于印发解放思想提升服务水平促进

房地产开发项目顺利建设实施意见的通知

 

各县区人民政府，市直各委、办、局，各人民团体和企事业单位，中央、省驻玉单位：

    《解放思想提升服务水平促进房地产开发项目顺利建设实施意见（试行）》已经市人民政府同意，现印发你们，请抓好贯彻落实。

 

 

　　　　　　　　　　　　　 玉溪市人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　2016年3月18日

解放思想提升服务水平促进房地产开发项目

顺利建设实施意见（试行）

 

为贯彻落实党中央、国务院促进经济平稳健康发展的一系列措施，促进房地产开发项目顺利建设，落实“争先创优跨越发展”，实现“干在实处，走在前列”的发展目标，按照《云南省人民政府关于促进房地产平稳健康可持续发展的指导意见》（云政发〔2015〕65号）、《云南省人民政府关于稳增长开好局若干政策措施的意见》（云政发〔2016〕19号）和《玉溪市人民政府关于进一步强化稳增长工作的实施意见》（玉政发〔2016〕33号）的要求，结合我市工作实际，提出如下实施意见：

一、鼓励相邻房地产开发用地整合组合开发建设。

若土地使用权属于多家房地产开发企业，可由房地产开发企业协商后统一规划设计同时报批。规划管理部门对建设工程设计方案审查时，在建筑间距、建筑退让用地界线距离、道路交通方面视为一个项目方案进行审查，各地块建筑密度、容积率、绿地率等指标执行各地块规划条件的规定。若房地产开发企业对规划条件允许建设的各类业态建筑及其规模在各地块上的实际布局分配已协商达成一致意见，可按组合整合后的用地面积作为整合项目的基地面积，按组合整合前各地块规划条件规定容积率上限计算出各地块建筑规模之和作为用地整合组合后的建筑规模上限，按组合整合前各地块规划条件规定建筑密度上限计算出各地块建筑占地面积之和作为用地组合整合后建筑占地面积上限，以此计算得出组合整合用地的容积率和建筑密度控制上限值。国土、规划、住建、环保、人防、消防等部门根据规委会审议通过的项目方案办理完善后续相关手续。

二、房地产开发企业在签订土地出让合同但未取得《国有土地使用权证》时，可依据土地出让合同申请办理《建设工程规划许可证》副本。

房地产开发企业申报的建设工程设计方案符合地块规划条件并经规委会审议通过的，规划管理部门可先予核发《建设工程规划许可证》副本，待提供《国有土地使用权证》后换发正本。

三、对城市更新改造和经规委会审议通过的面积较大的房地产开发项目，房地产开发企业可申请一次规划、分批办证、分片开发、分期核实验收。

分期申请《建设工程规划许可证》的，开竣工时间应符合《国有土地使用权出让合同》约定的开竣工时间，由建设单位在申请建筑设计方案审批阶段提出书面申请，明确项目分期分地块的用地面积、建筑规模以及分期报批时限等申请事项，建设工程设计方案总平面图应明确整宗用地详细规划指标、分期次数、分期地块界线、分期地块详细规划指标，分期地块规划指标合并后须等于整宗用地规划指标并符合地块规划条件的规定。分期核发范围应以规划小区路和地界进行分隔。

分期建设的房地产开发项目，建设单位必须按照建设工程规划许可证的要求完成建设项目相关配套设施和绿地的建设，同一建设周期内的地块应当包括相应比例的配套设施和绿地。分期实施的建设工程申请分期核实验收须符合以下条件：1.分期核实验收范围内单体建筑已按照批准的施工图设计文件建设竣工；2.分期核实验收范围内的绿化、道路、停车位等配套设施及整体功能配套设施已按照审定方案建设竣工；3.规划许可要求的物管用房不在分期规划核实范围内的，应提供符合标准的临时物管用房；4.建成区与施工区已设置安全隔离设施。

规划、国土、住建、环保、消防、人防等部门对经规委会审议同意分期建设的房地产开发项目办理完善后续相关手续。

四、分期建设已开工的房地产项目，对尚未动工建设的地块，允许调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目。

房地产开发企业向市、县（区）人民政府提出申请，陈述调整的原因理由，明确拟调整的用地范围和规模、拟调整的土地用途和拟建项目，并附具相应的可行性论证报告；经主管部门认定拟建项目属于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业的，并且原建设内容不属于原有项目配套公共设施和市政设施的，经人民政府批准同意调整后，规划管理部门按程序修改调整控制性详细规划，变更地块规划条件。土地使用权人按照调整后的规划条件，申请办理土地用途变更及登记有关手续。建设单位按新登记的土地用途提交建设工程设计方案等材料，申请办理建设工程规划许可证。

五、对尚未动工的地块，在满足公建配套等条件前提下，房地产开发企业可申请调整商住比例，调整后住宅用地不超过总用地的40%。

房地产开发企业向市、县（区）人民政府提出申请，陈述调整的原因理由，明确拟调整的比例，并附具相应的可行性论证报告和调整方案；调整方案经人民政府认可并经规委会审议通过后，规划管理部门按程序修改调整控制性详细规划，变更地块规划条件。土地使用权人按照调整后的规划条件，申请办理土地用途变更及登记有关手续。建设单位按新登记的土地用途提交建设工程设计方案等材料申请建设工程规划许可证。

商业用地调整为居住用地的，应适当降低开发强度；应充分考虑项目范围内各类公建配套设施建设情况，因增加人口规模导致需增加片区公建配套设施的，原则上应在自身用地范围内解决；因增加人口规模导致用地范围内教育配套设施不能满足需求的，应取得教育主管部门的明确处理意见；项目范围内公建配套设施已建设完毕，不具备增设条件的，原则不得增加住宅比例，鼓励调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目。

六、已取得《建设工程规划许可证》的房地产项目，根据市场需求，在不突破规划条件的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，依法进行设计变更。

变更方案只应当对专有部分进行调整，不得对共有部分进行变更，若对共有部分进行变更的，应当按《物权法》的规定提供业主的意见。

七、规划部门可以对已出让地块内的净地出具规划条件。

土地成交后，未办理《国有土地使用权证》的项目，国土部门或土地储备中心可向规划管理部门对地块内净地部分申请重新提供规划条件，土地成交后已办理《国有土地使用权证》的项目，土地权属单位可向规划管理部门申请重新提供净地部分的规划条件。规划管理部门接件后对原规划条件进行地块拆分，新规划条件总用地面积及各项总指标与原规划条件一致。拆分原则按规委会审议通过方案，以规划道路、小区内部道路等物理界线进行分割。若土地成交后，修建性详细规划或建设工程设计方案未经规委会审定的，建设单位应先编制修建性详细规划或建设工程设计方案（含地块拆分情况并核算出各地块相应经济建设指标）一并上报规委会审议，审议通过后，规划管理部门办理后续规划手续。

八、中心城区建成区内，原土地证载用途为工业用地的，可以根据控规确定的用地性质进行变更。

土地使用权人向规划部门提出变更申请，规划部门根据控规确定的经济技术指标出具规划设计条件，并函告国土部门。土地使用权人向国土部门申请用地性质变更，国土部门请评估单位评估确定应补缴的出让金数额，缴清补缴出让金后重新签订土地出让合同，办理土地证。土地使用权人按变更后的用地性质申报项目。

九、土地成交后取得地块内净地规划条件的，国土部门按新的规划条件对净地部分补签土地出让合同，房地产开发企业足额缴清土地价款后颁发土地使用权证，规划、住建、人防、环保、消防等部门办理后续相关手续。

十、之前规定与本实施意见不一致的，按照本实施意见的规定执行。本实施意见自印发之日起执行，试行期一年。