《玉溪市物业管理办法（草案）》听证报告

 

一、听证事由

为使政府决策更加科学，更能体现群众意愿，本着发扬民主、反映民意、集中民智、增加工作透明度和公众参与度的原则，根据《玉溪市人民政府重大决策听证制度实施细则（试行）》的规定，玉溪市人民政府委托市住房和城乡建设局，对《玉溪市物业管理办法（试行）》进行听证。

二、听证会举行的时间、地点、参加人

听证会于2015年9月25日（星期五）上午8：30，在玉溪市住房和城乡建设局二楼会议室（红塔区凤凰路88号）举行。

（一）听证主持人

王柄璋   玉溪市住房和城乡建设局副局长

（二）决策发言人

   李尊平   玉溪市人民政府法制办公室主任

尹振伟   玉溪市房地产管理局局长

李东泰   玉溪市房地产管理局副局长

李艳芳   玉溪市住房和城乡建设局法规科科长

魏  蓉   玉溪市房地产管理局物业维修资金办公室主任

（三）听证监察人

岳崇华   玉溪市纪委派出第三纪工委副书记

林  亮   玉溪市人民政府法制办公室副科长

（四）听证代表

雷  霞    市人大环资委办公室主任

丁  燕    红塔区政协民宗法制委副主任

高凤兰    红塔区新颖果庄（市人大代表）

祁  涛    市综治办副主任

周丽波    市司法局公证科科长

魏正山    市发改委价格管理科主任科员

李  斌    市公安局治安支队副支队长

张开琼    市民政局主任科员

李  侠    市规划局法规科主任科员

刘学林    市工商局市场科科长

张永慧    市信访局副局长

王玉宏    李棋街道办事处副主任

周  希    北苑社区主任

刘玉萍    玉溪新海天律师事务所主任

罗  俊    云南天外天（玉溪）律师事务所主任

贺东升    玉溪尚居物业服务有限公司总经理

靳彦中    江川一中教师

环建祥    玉溪新兴钢铁有限公司员工

许卫宏    玉溪市交通运政管理处工程师

张  秋    玉溪师院附中教师

王洪卫    玉溪市旅游发展委员会办公室主任

张丽蓉    玉溪天顺物业服务有限公司总经理

金嫦洪    易门县人大常委会退休干部

（五）听证旁听人

田占宏    易门县保密局退休干部

杨云清    玉溪辰信物业服务有限公司总经理

常  珂    玉溪市发改委办公室辅助人员

陈会珍    玉溪平安置业有限公司财务总监

沈  佳    玉溪高新物业服务有限公司部门主管

三、各方面听证代表的主要意见及理由

（一）建议在《办法》中对业主的权利和义务、业主委员会职责予以明确，以便公众知悉；

（二）关于业主委员会人数的确定，业主委员会备案，业主委员会职责细化的建议。1、较大的小区，人数是否可以增加？2、业主委员会是否需要备案？应该在办法中明确业主委员的作用和地位；3、纳入政府定价的范围和前期物业管理费的内容，哪些应该纳入政府指导价的范畴应该明确。4、业主委员会其主要职责是代表业主就其小区的管理事项、管理期限、物业管理服务质量及标准、服务费用等内容和物业公司沟通、协调，最终确定，应在办法中明确细化。

（三）关于安防设施的建议。1、建设单位应在申请施工许可前，将安全防范和技防设计文件材料报公安机关安全技术防范办公室审核，未经审核或审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工，在用的居民小区应当按照规定加快技防设施的投入，逐步完善技防、物设设施；2、物业企业招用人员门卫应该安机关备案，保安员要参加考核物事方能上岗；3、新建的居民小区应当加快安防建设；4、应该按照收费比例作为后期维护资金，留出相应作为安防备用金；5、日常防范工作应当在公安机关的指导安排下开展。6、第28条中应当积极配合工作，如何配合工作？在管理办法中应该明确。

（四）关于物业管理用房的配置标准建议。物业管理用房的配置标准过于复杂，不好操作，建议按照相关规范对配置标准设定进行准确，直接的规定，对规划部门在实施管理过程中各阶段的要求给予明确，便于今后的管理和监督。

（五）关于物业服务的建议。在办法中进一步明确具体的物业服务企业的职责或义务，明确在不正确履行职责情况下，如何处置？如何承担法律责任？明确居民小区业主，如何维权？请在《细则》中明确原有小区物业管理服务如何规范问题。

（六）关于物业服务收费的建议。物业服务费中能否增加电梯费、二次加压费、垃圾清运费等内容，并针对业主给予公示。

（七）关于业主人身财产和合同纠纷处理的建议。业主人生财产安全受到伤害，如何处理？建议在办法中应明确，物业服务企业未履行物业合同条款时，应当承担相应的法律责任。

（八）关于物业收费难，纳入信用纪录的建议。物业收费难，能否考虑由相关的执法部门牵头申请法律援助？相关主管部门能否将恶意欠费的业主，纳入个人的信用记录。主管部门在没有结清物业费的情况下，能否不给予办理转让手续？

（九）关于老小区的管理建议。建议设立一个专门的办公室，设立一部物业管理投诉电话，加强监督管理。老小区房屋类型较杂，管理难度大，对老小区的管理，建议能增加具体的管理条款。各职能部门要加强监理力度，并形成常态化。房改房、老小区物业维修资金已用完，但维修越来越频繁，续费续不了的情况，如何解决？

（十）对具体条文的修改建议：1.建议将第2条第二款中的“应当”修改为“提倡”； 2.建议在第28条中“公安机关”后增加“司法机关”，在“社会治安”后增加“人民调解”；3.建议对第45条中的“事实服务”进行明确界定；4.第46条中质价相符提法不当，不能应用价格高低来衡量服务质量，价格应与服务项目、服务水平相符；5.建议将第47条第四款修改为“业主转让物业时，应当告知物业服务企业，并结清物业服务费”；7.第57条的内容阐述应当简明扼要，建议进一步修改完善；8.第58条规定的法律责任过于简单、建议进一步明确细化违纪违规行为的追究和处罚条款。9、建议第61条建议不要放在附则中，将此条内容调到总则部分。

决策发言人对代表所提的部分问题进行以下答复：

物业管理已深入我们生活的方方面面，社会各界都比较关注，目前，我市在物业管理中主要存在以下问题：第一，物业管理不规范不到位问题较为普遍，各县区还有老旧小区，至今还没成立物业管理，即使成立管理也不到位；第二，业主的法律意识比较淡薄；第三，主管部门人员较少，导致监管不到位。对各位听证代表提出的宝贵意见，相关部门要认真研究，对管理办法作进一步补充和完善，抓紧出台和实施。

    四、听证会评议情况和听证意见、建议的采纳情况

（一）对听证代表提出在《办法》中对业主的权利和义务、业主委员会职责再予以明确，便以知悉的建议予以采纳，将《办法》第八条（业主范围）修改为（业主范围及权利义务）并增加业主权利义务条款；

（二）对听证代表提出关于业主委员会人数的确定，业主委员会备案，业主委员会职责细化的建议不予采纳，1、委员人数按《业主大会和业主委员会指导规则》规定。2、依据《条例》第十六条业主委员会需要备案。3、第46条物业收费在玉发改价格〔2012〕657号文已明确。4、物业服务具体内容应在物业服务合同中约定。

（三）对听证代表提出关于安防设施的建议，涉及不同行业、不同部门职责，将在今后的工作中进一步研究探讨。

（四）对听证代表提出物业管理用房的配置标准过于复杂，不好操作的建议予以采纳，对文本相应内容进行修改完善。

（五）对听证代表提出关于物业服务的建议不予采纳，物业服务企业的职责或义务，物业管理服务规范问题应在物业服务合同中明确，居民小区业主维权问题不在《办法》中表述。

（六）对听证代表提出关于物业服务收费的建议，建议在物业服务费中增加电梯费、二次加压费、垃圾清运费等内容，因涉及不同部门收费问题，应联合物价管理部门研究确定，不在在《办法》中明确。

（七）对听证代表提出关于业主人身财产和合同纠纷处理的建议，相关法律法规已有明确规定，办法中不在明确。

（八）对听证代表提出关于物业收费难，纳入信用纪录的建议不予采纳，建立企业信用系统目前尚不具备条件，可采取其它方式进行管理。

（九）对听证代表提出关于老小区的管理建议有待进一步研究具有针对性的管理办法。

（十）对听证代表提出对具体条文第2、28、45、46、57条的修改建议予以采纳，1、将第2条第二款中的“应当”修改为“提倡”；在第28条中“公安机关”后增加“司法机关”，在“社会治安”后增加“人民调解”；第45条删除“或者业主共同决定不再接受事实服务”；第46条将“质价相符的原则”，修改为“费用与服务水平相适应的原则”；第47条删除“未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。”；对第57条文本相应内容进行修改完善；2、对第58条修改建议不予采纳，第58条内容在《条例》第六章已有明确规定，《办法》不在细化；对第61条修改建议不予采纳，第61条是说明性条款，在附则合适。

                             玉溪市住房和城乡建设局

                               2015年10月16日

 

 

玉溪市物业管理办法

（听证修改稿）

 

第一章  总则

第一条（立法目的） 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条（适用范围） 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，提倡实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由区、县人民政府牵头组织，逐步创造条件，实行社会化物业管理。

配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，应当推行物业管理。

第三条(定义） 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（根据《物权法》的解释）

第四条【主管部门】 玉溪市住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的指导、监督工作。

区、县住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导、管理、监督工作。

街道办事处、乡镇人民政府、社区居民（村民）委员会，负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。（根据《物业管理条例》第五条规定）

第五条（相关部门） 规划、公安、民政、环保、工商、发改委、市政、城管等有关部门应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。（创设，物业管理涉及面广，需要各部门配合）

 

第二章  业主、业主大会与业主委员会

第六条(物业管理区域划分标准）物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用部位和共用设施设备、建筑物规模、建设工程项目、物业类型、社区建设等因素。

按照城市规划建设的住宅小区，一个小区划分为一个物业管理区域；但建筑面积在50万平方米以上分多期开发的住宅小区，可以划分为两个以上物业管理区域。

新建物业在出售前，建设单位应当根据前款规定划定物业管理区域，销售物业时，在商品房买卖合同中明示。（根据《物业管理条例》第九条创设）

第七条(物业管理区域的调整） 业主共同决定对物业管理区域具体范围、名称作调整的，应当向物业所在地区、县住房城乡建设主管部门提出申请，由区、县住房城乡建设主管部门会同同级民政部门及街道办事处、乡镇人民政府等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认。（云南物业管理规定第七创设）

第八条（业主范围及权利义务） 依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

尚未出售的房屋，其建设单位视为业主。（《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条创设）

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

（《物业管理条例》第六条、第七条）

第九条(业主大会成立条件） 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。（《物业管理条例》第八条规定。）

物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50％以上的；

（二）将物业交给第一个业主之日起满2年的；

（三）占全体业主30％以上的业主提议的。（云南省物业管理规定第八条）

但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（《业主大会和业主委员会指导规则》第八条及《物业管理条例》第十条）

第十条(业主大会成立的启动） 物业管理区域符合本办法第九条第二款所列条件之一的，建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面报告，

建设单位未及时书面报告的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面要求。（《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定）

第十一条(筹备组的组成）街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。建设单位应当自筹备组成立之日起3日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。筹备组应当自成立之日起7日内，将成员名单在物业管理区域内公告。（《业主大会和业主委员会指导规则》第九条规定）

筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，居民委员会代表组成。筹备组人数应当为7至11人的单数，其中业主代表应当符合本办法第十八条第一款规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。（《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定）

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。（《业主大会和业主委员会指导规则》第十一条规定）

第十二条（筹备组的工作） 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。

筹备组应当自成立之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。

筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。（《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条及十五条相关规定）

第十三条(业主大会职责） 业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会工作经费的筹集方式、撤销业主委员会不适当的决定。（第二款创设）

第十四条(业主大会会议形式及表决规则） 业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。（《物业管理条例》第十二条规定）

第十五条（业主投票权数的确定） 业主大会确定业主投票权数，可参考下列规定确定，也可由业主大会筹备组依据小区实际情况确定并公示。

（一）住宅物业，一个专有部分按一票计算；

（二）非住宅物业，专有部分建筑面积300平方米以下的为1票，每超过300平方米增加1票，但最多不超过20票；                                                                                                                                                                                                                                

（三）总票数，按照前两项的统计总和计算。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的投票数为一票。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。（《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条及二十五条相关规定创设）

第十六条（业主大会会议召开规范） 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（《物业管理条例》十三条）

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定，应自作出决定之日起3日内在本物业管理区域内公告栏或者其他显著位置予以公布，并告知相关的社区居民委员会，认真听取社区居民委员会的建议。（根据《物业管理条例》十四条创设）

业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开；逾期不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。（《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条等规定创设）

第十七条(业主委员会的产生及监督）  业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由3至7人的单数组成，经业主大会决定可适当增加，但最多不超过11人。任期为3年到5年，可以连选连任。（《业主大会和业主委员会指导规则》三十二条创设）

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任1名、副主任1-3名。业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，按照《物业管理条例》的规定履行职责。（《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二创设）

业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行。

业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。（《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八规定创设）

第十八条（委员任职条件）业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力，具有一定的文化程度；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，从未欠交物业服务费用、专项维修资金等；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有必要的工作时间和组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职；

（七）业主大会规定的其他条件。（物业管理条例十六条创设）

业主有违法搭建、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会成员；担任业主委员会成员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则终止其委员资格。（《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三、四十四条相关规定创设创设）

第十九条(业主委会的备案） 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向县、区住房城乡建设主管部门备案：

（一）备案申请表；

（二）业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（三）业主大会决议；

（四）业主大会议事规则和管理规约；

（五）业主委员简历及身份证复印件；

（六）办公场所证明或说明文件。

（《物业管理条例》十六条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条创设）

县、区住房城乡建设主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。业主委员可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。（《业主大会和业主委员会指导规则》三十四条规定）

第二十条(业主委会工作制度）业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动，以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。

业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定主动公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同、维修资金和公共收益收支等物业管理中的各项决定和重大事项，并接受业主查询所保管的物业管理信息。（根据业主委员会的职责创设）

第二十一条（业主委会经费） 业主委员会不得从事经营活动，其工作经费（包括业主委员会委员的津贴及其他费用）由全体业主承担。工作经费可从所属小区业主共有部分物业产生的收益中提取，或者向业主另行收取，如业主大会有规定的从其规定，专款专用。

业主大会和业主委员会工作经费的收支情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。（物业管理条例十九条、《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条创设）

第二十二条(业委会换届改选） 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告乡、镇人民政府或街道办事处。

至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

（三）其他重大事项。

（根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条规定创设）

第二十三条（换届改选资料移交和备案）新一届业主委员会选举产生后，应当在30日内向县、区住房城乡建设主管部门办理换届备案手续。上届业主委员会在备案后10日内将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。（根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十八创设）

拒不移交上述资料的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关予以协助移交。（根据《业主大会和业主委员会指导规则》五十六条规定）

第二十四条(业委会成员移交物品） 不再担任业主委员会成员的，应当在10日内将其保管的本办法第二十三条第一款所述物品移交业主委员会；拒不移交的，业主委员会可以按照本办法第二十三条第二款规定处理。（同上）

第二十五条(业委会补选和提前换届改选） 业主委员会出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的，业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序，并在60日内完成补选或换届改选。（根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六创设）

第二十六条(业委会变更和注销备案） 业主委员会的名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在30日内向县、区住房城乡建设主管部门办理变更备案手续。

因物业管理区域调整、房屋灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的，业主委员会应当在30日内向县、区住房城乡建设主管部门办理注销备案手续。（根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四创设）

第二十七条(备案办理期限） 按照本规定第十九条、第二十三条、第二十六条规定，区、县住房城乡建设主管部门受理业主委员会备案后，应当在20日内完成备案手续，并将备案资料抄送乡、镇人民政府或者街道办事处。（创设）

第二十八条（配合工作） 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、司法机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安，人民调解等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。（条例第二十条规定）

 

第三章  前期物业服务

第二十九条（要求） 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。（根据物业管理条例第二十一条规定）

第三十条(前期物业管理相关文件拟定） 建设单位在申请商品房预售许可前，应当签订前期物业服务合同及制定临时管理规约。建设单位应当将其内容在销售场所向物业买受人明示，并予以说明。

临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任及等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。（根据物业管理条例二十二、二十三条创设）

第三十一条（物业销售合同签约要求） 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（物业管理条例第二十五条、《物业承接查验办法》六条创设）

第三十二条(物业管理用房配置标准） 建设单位应当在物业管理区域内配置不低于千分之三独用的物业管理用房。

第三十三条（物业管理用房要求） 建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置，具备基本通风、采光等条件，进行普通以上装修。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后30日内无偿移交给业主大会。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。

门卫房、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理办公用房和业主委员会办公用房。物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。（物业管理条例三十条规定创设）

第三十四条（公共配套设施）建设单位应当严格按照《城市居住区设计规范》GB50180―1993（2002版），在居住小区内配套建设教育、医疗卫生、金融、社区服务、市政公用、行政管理等公共服务设施。费用计入建设成本，规划部门应当在规划审批时严格控制。

第三十五条（前期物业招标条件） 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

符合以下情况之一的，经物业所在区、县住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

（一）投标人少于3个的；

（二）多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的；

（三）高层住宅项目总建筑面积在１万平方米以下的；

（四）混合式住宅项目（含商住一体，多层、高层混合）总建筑面积在１万平方米以下的。（《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定创设）

第三十六条（前期物业招投标时间） 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作：

（一）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证明》之前完成；

（二）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。（《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十九条）

第三十七条（前期物业合同终止条件）前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（《物业管理办法》第二十六条规定）

第三十八条（前期物业承接查验）物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分进行承接查验，并在物业交付使用前15日完成。在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料。

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）共用设施设备的清单及其安装、验收、使用、维护保养等技术资料；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　  物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。（物业管理条例二十九、二十八条规定，物业承接查验办法十、十四条创设）

第三十九条(物业配套设施的权属） 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：

（一）物业管理用房；

（二）门卫房、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；

（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；

（四）物业管理区域内的共有绿地、道路、场地；

（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；

（六）其他依法归业主共有的设施设备。

建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当向物业所在地县（区）不动产登记部门提供经规划部门批准并标注物业管理用房，具体位置、面积的规划报建图和《商品房建筑面积预测报告书》，由县（区）不动产登记部门对物业管理用房进行初始登记，登记为全体业主所有，不颁发房屋权属证书。（根据物权法第七十三条、物业管理条例三十八条规定创设）

 

第四章  物业服务

第四十条(物业服务企业资质许可） 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。

外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当到市住房城乡建设主管部门备案，市住房城乡建设主管部门应将备案情况抄送区、县住房城乡建设主管部门。（物业企业资质管理规定、物业管理条例第三十二条规定创设）

第四十一条（物业服务合同） 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区、县住房城乡建设主管部门备案，区、县住房城乡建设主管部门将备案情况抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。（物业管理办法第三十五条创设）

第四十二条（物业服务事项） 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。（第一款根据物业管理条例第三十四、三十五、三十六条规定，第二款物业管理条例第四十条规定）

第四十三条(物业服务要求） 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

（一）符合相关法律法规规定的技术标准、规范；

（二）及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（四）配合居民委员会做好社区管理相关工作；

（五）物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。（根据物业管理条例中规定的物业企业的义务创设）

第四十四条(物业服务合同期限届满） 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且原物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前3个月书面告知业主委员会。

物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务，并履行了告知义务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前3个月书面告知对方。（创设）

第四十五条(物业服务终止移交） 物业服务合同终止，物业服务企业应当在60日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第三十八条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。（创设）

第四十六条(物业服务收费的原则和标准） 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的，按照国家、省、市的有关规定在物业服务合同中约定。价格部门应根据当地物业服务等级标准制定相应的基准价及其浮动幅度，并根据经济社会发展水平适时调整，定期公布政府指导价格。

同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

物业服务企业应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务项目及其收费标准。（根据物业管理条例第四十一条规定创设）

第四十七条(物业服务费的承担） 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以通过法律途径追缴。

业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费；（根据物业管理条例第四十二条规定创设）

第四十八条(公共收益的使用） 利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者补充物业管理方面的其他需要。（物业管理条例第五十五条创设）

 

第五章  物业的使用和维护

第四十九条(物业保修） 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。（物业管理条例三十一条规定创设）

第五十条(物业使用中的禁止行为） 业主、使用人应当遵守相关法律法规以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。

禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）破坏房屋外貌；

（四）擅自改建、占用物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（七）排放有毒、有害物质；

（八）发出超过规定标准的噪声；

（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。（根据物权法第六章业主的建筑物区分所有权的相关规定创设）

第五十一条(物业装饰装修管理） 业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守相关法律法规以及临时管理规约、管理规约的规定。

业主、使用人装饰装修房屋的，在工程开工前应当向物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人，并与之签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。（根据物业管理条例五十三条规定、住宅室内装饰装修管理办法十六条创设）

第五十二条(改变物业使用性质）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（根据物权法第六章第七十七条规定）

第五十三条(物业服务企业对违反规定和规约的处理） 物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反相关法律法规以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（根据物业管理条例第四十六、四十七条创设）

第五十四条(专业单位的收费及对管线的维修养护） 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

（一）业主自用的向业主收取；

（二）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取；

（三）物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

物业服务企业不承担代收前款规定费用的义务，任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用。确需委托物业服务企业代收的，应当与物业服务企业签订书面代收委托合同，实行有偿服务。物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专项服务。（根据条例第五十二条的规定创设）

第五十五条(物业管理区域车辆停放管理及收费） 物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。（根据物权法第六章业主的建筑物区分所有权的第七十四条相关规定创设）

第五十六条(机动车停车位的管理） 物业管理区域内的机动车停车位，应当首先满足本物业管理区域内的业主、使用人的需要。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得阻塞消防通道。（根据物权法第六章业主的建筑物区分所有权的第七十四条相关规定创设）

第五十七条(维修资金） 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业共用部分保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理根据《住宅专项维修资金管理办法》执行。（物业管理条例五十四条规定）

对超出维保期的技防设施，可采用政府出资、动用维修资金、物业出资等多渠道筹措资金，确保技防建设资金落实到位。（中共玉溪市委办公室 玉溪市人民政府办公室关于印发《平安玉溪建设任务分解方案》的通知19）

 

第六章　法律责任

第五十八条对违反本办法规定的依据《物业管理条例》等相关法律法规相关规定给予处罚。

    第五十九条市建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

 

第七章    附则

第六十条(专业用语解释） 本办法中有关专业用语的含义：

（一）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位；

（二）部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分；

（三）全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业共用部位、共用设施设备及场地等部分。

第六十一条(示范文本） 市住房城乡建设主管部门应当制定前期物业服务协议、临时管理规约、业主大会议事规则、物业承接查验协议等示范文本。

第六十二条 本办法由玉溪市住房城乡建设主管部门负责解释。

    第六十三条 本办法自   年 月 日起施行。

 

 

 

 

出处：云南省政府信息公开门户网站玉溪市市住房和城乡建设局（市市政公用事业和园林管理局、市房地产管理局）