关于举行《玉溪市物业管理办法（草案）》

听证会的公告

第1号

 

为使政府决策更加科学，更能体现群众意愿，本着发扬民主、反映民意、集中民智、增加工作透明度和公众参与度的原则，根据《玉溪市人民政府重大决策听证制度实施细则（试行）》的规定，受玉溪市人民政府委托，由玉溪市住房和城乡建设局举行《玉溪市物业管理办法（草案）》听证会，现将有关事项公告如下：

一、听证事项

    就《玉溪市物业管理办法（草案）》是否科学，是否可行，听取社会各方面的意见和建议。

二、听证时间和地点

听证会拟定于2015年9月下旬在玉溪市红塔区举行，具体时间及地点将在第2号公告中公布。

三、听证代表和旁听人

（一）听证代表

本次听证会听证代表名额为20至25人，其中：

1．本市年满18周岁，与《玉溪市物业管理办法（草案）》有关或者关注该办法的公民15至17人。从不同职业、不同地区的报名申请人员中确定。

2．本市人大代表或者政协委员、专业技术人员、法律工作者5至8人。

3．当第1项或者第2项申请人员不足时，由玉溪市住房和城乡建设局邀请产生。

（二）听证旁听人

听证旁听人名额为10人以内，在申请作为听证代表而未被选取的人员中确定。符合听证代表条件的人员，也可以报名申请作为听证旁听人。

四、报名时间、方式和要求

凡在本市居住或者工作且年满18周岁的公民，均可向玉溪市住房和城乡建设局报名，申请作为听证代表。

自本公告公布之日起，可以开始报名。报名可采取以下方式进行：1、传真报名，剪下玉溪日报刊载的报名表格，填写后传真至0877―2070560；2、网上报名，登录玉溪市房产信息网（）下载并填写报名表，用电子邮件发送至479918355@qq.com；3、现场报名，填写报名表后向玉溪市房地产管理局物业维修资金管理办公室提交（地址：红塔区桂山路市房管局6楼606室）。

报名人应当写明本人的姓名、性别、年龄、民族、职业、文化、公民身份证号码、工作单位及职务、通讯地址、邮政编码、联系电话和报名参加听证会的主要理由。

报名截止时间为2015年9月11日17：30。

五、听证会参会通知

玉溪市住房和城乡建设局将于2015年9月15日前核实并确定听证代表和旁听人等听证会参会人员名单，在云南省人民政府重大决策听证网站等新闻媒体发布第2号公告，公布听证会的具体时间、地点和听证主持人、听证人（决策发言人）、听证监察人、听证代表等听证参会人员名单，并将听证资料送达听证代表。

六、相关要求

1．听证代表所在单位，应当支持本单位经确定的人员按时参加听证会。

2．听证代表应当亲自参加听证会，不得委托他人参加，并准备好发言提纲。

3．以个人名义参加听证会的红塔区以外人员，参加听证会期间的食宿费用及往返交通费用由玉溪市住房和城乡建设局承担。

联系人和联系电话：魏蓉  0877-2070560

附：《玉溪市物业管理办法（草案）》听证会报名表。

                        

 

玉溪市住房和城乡建设局

2015年9月6日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

《玉溪市物业管理办法（草案）》听证会报名表

 

姓   名
性   别
年   龄
民   族
职   业
文化程度
公民身份号码
工作单位及职务
通信地址
邮政编码
联系电话	手机：	座机：
人大代表、政协委员 （注明身份所属机关）
报名参会理由

 

 

玉溪市物业管理办法

（草案）（听证稿）

 

第一章  总则

第一条（立法目的） 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条（适用范围） 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由区、县人民政府牵头组织，逐步创造条件，实行社会化物业管理。

配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，应当推行物业管理。

第三条(定义） 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（根据《物权法》的解释）

第四条【主管部门】 玉溪市住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的指导、监督工作。

区、县住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导、管理、监督工作。

街道办事处、乡镇人民政府、社区居民（村民）委员会，负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。（根据《物业管理条例》第五条规定）

第五条（相关部门） 规划、公安、民政、环保、工商、发改委、市政、城管等有关部门应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。（创设，物业管理涉及面广，需要各部门配合）

 

第二章  业主、业主大会与业主委员会

第六条(物业管理区域划分标准）物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用部位和共用设施设备、建筑物规模、建设工程项目、物业类型、社区建设等因素。

按照城市规划建设的住宅小区，一个小区划分为一个物业管理区域；但建筑面积在５０万平方米以上分多期开发的住宅小区，可以划分为两个以上物业管理区域。

新建物业在出售前，建设单位应当根据前款规定划定物业管理区域，销售物业时，在商品房买卖合同中明示。（根据《物业管理条例》第九条创设）

第七条(物业管理区域的调整） 业主共同决定对物业管理区域具体范围、名称作调整的，应当向物业所在地区、县住房城乡建设主管部门提出申请，由区、县住房城乡建设主管部门会同同级民政部门及街道办事处、乡镇人民政府等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认。（云南物业管理规定第七创设）

第八条（业主范围） 依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

尚未出售的房屋，其建设单位视为业主。（《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条创设）

第九条(业主大会成立条件） 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。（《物业管理条例》第八条规定。）

物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50％以上的；

（二）将物业交给第一个业主之日起满2年的；

（三）占全体业主30％以上的业主提议的。（云南省物业管理规定第八条）

但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（《业主大会和业主委员会指导规则》第八条及《物业管理条例》第十条）

第十条(业主大会成立的启动） 物业管理区域符合本办法第九条第二款所列条件之一的，建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面报告，

建设单位未及时书面报告的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面要求。（《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定）

第十一条(筹备组的组成）街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。建设单位应当自筹备组成立之日起3日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。筹备组应当自成立之日起7日内，将成员名单在物业管理区域内公告。（《业主大会和业主委员会指导规则》第九条规定）

筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，居民委员会代表组成。筹备组人数应当为7至11人的单数，其中业主代表应当符合本办法第十八条第一款规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。（《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定）

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。（《业主大会和业主委员会指导规则》第十一条规定）

第十二条（筹备组的工作） 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。

筹备组应当自成立之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。

筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。（《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条及十五条相关规定）

第十三条(业主大会职责） 业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会工作经费的筹集方式、撤销业主委员会不适当的决定。（第二款创设）

第十四条(业主大会会议形式及表决规则） 业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。（《物业管理条例》第十二条规定）

第十五条（业主投票权数的确定） 业主大会确定业主投票权数，可参考下列规定确定，也可由业主大会筹备组依据小区实际情况确定并公示。

（一）住宅物业，一个专有部分按一票计算；

（二）非住宅物业，专有部分建筑面积300平方米以下的为1票，每超过300平方米增加1票，但最多不超过20票；                                                                                                                                                                                                                                

（三）总票数，按照前两项的统计总和计算。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的投票数为一票。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。（《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条及二十五条相关规定创设）

第十六条（业主大会会议召开规范） 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（《物业管理条例》十三条）

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定，应自作出决定之日起3日内在本物业管理区域内公告栏或者其他显著位置予以公布，并告知相关的社区居民委员会，认真听取社区居民委员会的建议。（根据《物业管理条例》十四条创设）

业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开；逾期不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。（《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条等规定创设）

第十七条(业主委员会的产生及监督）  业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由3至7人的单数组成，经业主大会决定可适当增加，但最多不超过11人。任期为3年到5年，可以连选连任。（《业主大会和业主委员会指导规则》三十二条创设）

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任1名、副主任1-3名。业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，按照《物业管理条例》的规定履行职责。（《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二创设）

业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行。

业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。（《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八规定创设）

第十八条（委员任职条件）业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力，具有一定的文化程度；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，从未欠交物业服务费用、专项维修资金等；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有必要的工作时间和组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职；

（七）业主大会规定的其他条件。（物业管理条例十六条创设）

业主有违法搭建、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会成员；担任业主委员会成员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则终止其委员资格。（《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三、四十四条相关规定创设创设）

第十九条(业主委会的备案） 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向县、区住房城乡建设主管部门备案：

（一）备案申请表；

（二）业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（三）业主大会决议；

（四）业主大会议事规则和管理规约；

（五）业主委员简历及身份证复印件；

（六）办公场所证明或说明文件。

（《物业管理条例》十六条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条创设）

县、区住房城乡建设主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。业主委员可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。（《业主大会和业主委员会指导规则》三十四条规定）

第二十条(业主委会工作制度）业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动，以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。

业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定主动公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同、维修资金和公共收益收支等物业管理中的各项决定和重大事项，并接受业主查询所保管的物业管理信息。（根据业主委员会的职责创设）

第二十一条（业主委会经费） 业主委员会不得从事经营活动，其工作经费（包括业主委员会委员的津贴及其他费用）由全体业主承担。工作经费可从所属小区业主共有部分物业产生的收益中提取，或者向业主另行收取，如业主大会有规定的从其规定，专款专用。

业主大会和业主委员会工作经费的收支情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。（物业管理条例十九条、《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条创设）

第二十二条(业委会换届改选） 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告乡、镇人民政府或街道办事处。

至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

（三）其他重大事项。

（根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条规定创设）

第二十三条（换届改选资料移交和备案）新一届业主委员会选举产生后，应当在30日内向县、区住房城乡建设主管部门办理换届备案手续。上届业主委员会在备案后10日内将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。（根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十八创设）

拒不移交上述资料的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关予以协助移交。（根据《业主大会和业主委员会指导规则》五十六条规定）

第二十四条(业委会成员移交物品） 不再担任业主委员会成员的，应当在10日内将其保管的本办法第二十三条第一款所述物品移交业主委员会；拒不移交的，业主委员会可以按照本办法第二十三条第二款规定处理。（同上）

第二十五条(业委会补选和提前换届改选） 业主委员会出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的，业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序，并在60日内完成补选或换届改选。（根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六创设）

第二十六条(业委会变更和注销备案） 业主委员会的名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在30日内向县、区住房城乡建设主管部门办理变更备案手续。

因物业管理区域调整、房屋灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的，业主委员会应当在30日内向县、区住房城乡建设主管部门办理注销备案手续。（根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四创设）

第二十七条(备案办理期限） 按照本规定第十九条、第二十三条、第二十六条规定，区、县住房城乡建设主管部门受理业主委员会备案后，应当在20日内完成备案手续，并将备案资料抄送乡、镇人民政府或者街道办事处。（创设）

第二十八条（配合工作） 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。（条例第二十条规定）

 

第三章  前期物业管理

第二十九条（要求） 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。（根据物业管理条例第二十一条规定）

第三十条(前期物业管理相关文件拟定） 建设单位在申请商品房预售许可前，应当签订前期物业服务合同及制定临时管理规约。建设单位应当将其内容在销售场所向物业买受人明示，并予以说明。

临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任及等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。（根据物业管理条例二十二、二十三条创设）

第三十一条（物业销售合同签约要求） 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（物业管理条例第二十五条、《物业承接查验办法》六条创设）

第三十二条(物业管理用房配置标准） 建设单位应当在物业管理区域内配置独用的物业管理用房（包括：物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等）。

新建开发项目应当按照不低于开发建设项目总建筑面积（包含地上和地下，其中地下车位按照50％比例计算）千分之二至千分之五的比例配置物业管理用房，费用计入建筑成本。

（一）项目总建筑规模在5万平方米（含5万平方米）以下的，按照不低于千分之五的比例配置物业管理用房；物业管理用房建筑面积不得少于120平方米，间数不少于3个自然间；

（二）项目总建筑规模在5万平方米以上，10万平方米（含10万平方米）以下的，除按照5万平方米的千分之五的比例配置外，超过部分按超出面积不低于千分之三的比例配置。

（三）项目总建筑规模在10万平方米以上，除按照5万平方米的千分之五的比例配置及5万平方米的千分之三的比例配置外，超过部分按超出面积不低于千分之二的比例配置。（创设）

第三十三条（物业管理用房要求） 建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置，具备基本通风、采光等条件，进行普通以上装修。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后30日内无偿移交给业主大会。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。

建设单位在办理商品房预售许可证时，应当向物业所在地住房城乡建设主管部门提供经规划部门批准并标注物业管理用房、门卫房、杂物房、设施设备用房具体位置、面积的规划报建图和《商品房建筑面积预测报告书》，由县（区）不动产登记部门对物业管理用房进行初始登记，登记为全体业主所有，不颁发不动产登记证书。（创设）

门卫房、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理办公用房和业主委员会办公用房。物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。（物业管理条例三十条规定创设）

第三十四条（公共配套设施）建设单位应当严格按照《城市居住区设计规范》GB50180―1993（2002版），在居住小区内配套建设教育、医疗卫生、金融、社区服务、市政公用、行政管理等公共服务设施。费用计入建设成本，规划部门应当在规划审批时严格控制。

第三十五条（前期物业招标条件） 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

符合以下情况之一的，经物业所在区、县住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

（一）投标人少于3个的；

（二）多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的；

（三）高层住宅项目总建筑面积在１万平方米以下的；

（四）混合式住宅项目（含商住一体，多层、高层混合）总建筑面积在１万平方米以下的。（《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定创设）

第三十六条（前期物业招投标时间） 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作：

（一）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证明》之前完成；

（二）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。（《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十九条）

第三十七条（前期物业合同终止条件）前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（《物业管理办法》第二十六条规定）

第三十八条（前期物业承接查验）物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分进行承接查验，并在物业交付使用前15日完成。在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料。

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）共用设施设备的清单及其安装、验收、使用、维护保养等技术资料；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　  物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。（物业管理条例二十九、二十八条规定，物业承接查验办法十、十四条创设）

第三十九条(物业配套设施的权属） 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：

（一）物业管理用房；

（二）门卫房、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；

（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；

（四）物业管理区域内的共有绿地、道路、场地；

（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；

（六）其他依法归业主共有的设施设备。

建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的物业管理用房登记申请，由房地产登记机构在房屋登记簿上予以记载，但不颁发房屋权属证书。（根据物权法第七十三条、物业管理条例三十八条规定创设）

 

第四章  物业管理服务

第四十条(物业服务企业资质许可） 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。

外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当到市住房城乡建设主管部门备案，市住房城乡建设主管部门应将备案情况抄送区、县住房城乡建设主管部门。（物业企业资质管理规定、物业管理条例第三十二条规定创设）

第四十一条（物业服务合同） 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区、县住房城乡建设主管部门备案，区、县住房城乡建设主管部门将备案情况抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。（物业管理办法第三十五条创设）

第四十二条（物业服务事项） 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。（第一款根据物业管理条例第三十四、三十五、三十六条规定，第二款物业管理条例第四十条规定）

第四十三条(物业服务要求） 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

（一）符合相关法律法规规定的技术标准、规范；

（二）及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（四）配合居民委员会做好社区管理相关工作；

（五）物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。（根据物业管理条例中规定的物业企业的义务创设）

第四十四条(物业服务合同期限届满） 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且原物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前3个月书面告知业主委员会。

物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务，并履行了告知义务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前3个月书面告知对方。（创设）

第四十五条(物业服务终止移交） 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第三十九条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。（创设）

第四十六条(物业服务收费的原则和标准） 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的，按照国家、省、市的有关规定在物业服务合同中约定。价格部门应根据当地物业服务等级标准制定相应的基准价及其浮动幅度，并根据经济社会发展水平适时调整，定期公布政府指导价格。

同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

物业服务企业应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务项目及其收费标准。（根据物业管理条例第四十一条规定创设）

第四十七条(物业服务费的承担） 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以通过法律途径追缴。

业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费；未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。（根据物业管理条例第四十二条规定创设）

第四十八条(公共收益的使用） 利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者补充物业管理方面的其他需要。（物业管理条例第五十五条创设）

 

第五章  物业的使用和维护

第四十九条(物业保修） 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。（物业管理条例三十一条规定创设）

第五十条(物业使用中的禁止行为） 业主、使用人应当遵守相关法律法规以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。

禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）破坏房屋外貌；

（四）擅自改建、占用物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（七）排放有毒、有害物质；

（八）发出超过规定标准的噪声；

（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。（根据物权法第六章业主的建筑物区分所有权的相关规定创设）

第五十一条(物业装饰装修管理） 业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守相关法律法规以及临时管理规约、管理规约的规定。

业主、使用人装饰装修房屋的，在工程开工前应当向物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人，并与之签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。（根据物业管理条例五十三条规定、住宅室内装饰装修管理办法十六条创设）

第五十二条(改变物业使用性质）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（根据物权法第六章第七十七条规定）

第五十三条(物业服务企业对违反规定和规约的处理） 物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反相关法律法规以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（根据物业管理条例第四十六、四十七条创设）

第五十四条(专业单位的收费及对管线的维修养护） 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

（一）业主自用的向业主收取；

（二）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取；

（三）物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

物业服务企业不承担代收前款规定费用的义务，任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用。确需委托物业服务企业代收的，应当与物业服务企业签订书面代收委托合同，实行有偿服务。物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专项服务。（根据条例第五十二条的规定创设）

第五十五条(物业管理区域车辆停放管理及收费） 物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。（根据物权法第六章业主的建筑物区分所有权的第七十四条相关规定创设）

第五十六条(机动车停车位的管理） 物业管理区域内的机动车停车位，应当首先满足本物业管理区域内的业主、使用人的需要。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得阻塞消防通道。（根据物权法第六章业主的建筑物区分所有权的第七十四条相关规定创设）

第五十七条(维修资金） 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业共用部分保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理根据《住宅专项维修资金管理办法》执行。（物业管理条例五十四条规定）

全力推进平安小区建设。把技防设施作为开发建设小区审批的前置条件，单位、小区开发建设主体要科学制定具有实用性、前瞻性和规范性的技防建设规划和实施方案，高起点高标准、高水平加强单位、小区技防建设。在建、后建的单位、小区安防设施建设要做到与主体建设同规划、同建设、同验收、同使用；对超出维保期的技防设施，可采用政府出资、动用维修资金、物业出资等多渠道筹措资金，确保技防建设资金落实到位。（中共玉溪市委办公室玉溪市人民政府办公室关于印发《平安玉溪建设任务分解方案》的通知19）

 

第六章　法律责任

第五十八条对违反本办法规定的依据《物业管理条例》等相关法律法规相关规定给予处罚。

    第五十九条市建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

 

 

第七章    附则

第六十条(专业用语解释） 本办法中有关专业用语的含义：

（一）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位；

（二）部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分；

（三）全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业共用部位、共用设施设备及场地等部分。

第六十一条(示范文本） 市住房城乡建设主管部门应当制定前期物业服务协议、临时管理规约、业主大会议事规则、物业承接查验协议等示范文本。

第六十二条 本办法由玉溪市住房城乡建设主管部门负责解释。

    第六十三条 本办法自   年 月 日起施行。