房地产业是支持国民经济健康发展的重要产业，是实现和满足群众“美好生活”需求的主要“载体”。近年来我市认真贯彻“居住不炒”政策措施，加大政策持续调控力度，落实主体责任，加大房地产项目审批和监管，增强风险防范能力，积极探索“保增长、促发展”新路子，以“努力开拓、敢于突破”为导向，努力保持房地产市场平稳健康发展。

一、玉溪市房地产开发情况

（一）企业在库数量总体呈稳步增长态势

“十三五”期间玉溪市房地产开发在库企业及项目数量逐年增加，2016年有在库企业149家，在库项目132个；2017年在库企业137家，在库项目128个；2018年在库企业142家，在库项目118个；2019年在库企业148家，在库项目130个；2020年在库企业158家，在库项目139个。2021年1-4月，房地产开发在库企业164家，在库项目140个。

（二）房地产项目向县区不断延伸

“十三五”期间，澄江市在库企业数增长较快，五年间净增长12户，占全市比重由9.4%增加至16.1%；华宁县净增长5户；易门县净增长3户；江川区、元江县分别净增长3户；红塔区减少5户，2020年在库企业52户，占全市比重最高，达到32.3%；通海县、峨山县、新平县分别减少4户、2户、1户。

（三）房地产进驻企业实力增强

近几年来，我市的经济实力、消费潜力、投资环境，不断吸引全国知名的房地产企业到我市进行项目开发，到目前为止全市共进驻5家全国百强房地产开发企业（碧桂园控股有限公司、融创中国控股有限公司、中梁控股集团、金科地产集团股份有限公司、北大资源集团），成立了多个子公司开发房地产项目，相比“十二五”期间的3家（万科企业股份有限公司、龙湖集团控股有限公司、红星地产），项目开发整体实力得到了进一步加强。

（四）房地产项目投资快速增长

“十三五”期间，玉溪市房地产开发蓬勃发展，五年间全市房地产开发项目分别完成投资98.7亿元、80.9亿元、129.4亿元、176.5亿元、192.9亿元，年均增长18.2%，投资完成总量是“十二五”期间的1.5倍，占固定资产投资的比重也逐年上升，五年间占比分别为11.0%、7.5%、14.9%、22.3%、24.7%，至“十三五”末已成为支撑固定资产投资的主力行业之一。

从县区看，在中心城区良好的区位优势、抚仙湖周边旅游业大力发展的带动下，我市房地产开发投资从由红塔、元江、澄江三个县（市区）作为支撑的局面逐渐转变为由红塔、澄江、江川三个县（市区）强势三足鼎立局面。具体看，澄江市房地产开发投资占全市比重提升较快，由2016年的12.7%迅速增长至2020年的29.9%；江川区紧随其后，由5.8%增长至11.8%；红塔区占比有所下降，由44.6%降至40.7%；其余5个县（区）中，元江县降幅最大，由13.4%降至6.8%，依次分别是易门县由8.3%下降至1.9%、华宁县由7.3%下降至4.1%、峨山县1.6%下降至0、通海县由2.2%下降至1.2%、新平县由4.2%下降至3.6%。

（五）商品房销售面积连年不断增长

 2020年全市商品房销售面积244.9万平方米，比2016年的116.4万平方米翻了一番，达到历史最高点。五年间全市共销售商品房877.6万平方米，年均销售175.5万平方米，其中：红塔区年均销售77.8万平方米，占全市年均销售面积的44.3%；澄江市31.2万平方米，占比17.8%；江川区18.3万平方米，占比10.4%；元江县14.2万平方米，占比8.1%；易门县9.3万平方米，占比5.3%；华宁县7.2万平方米，占比4.1%；新平县6.7万平方米，占比3.8%；峨山县5.9万平方米，占比3.3%；通海县4.9万平方米，占比2.8%。

值得一提的是2020年，红塔区商品房销售面积首次突破百万平米大关，进一步“印证”了红塔区的区位优势和居民的消费能力，也为中心城区推进新型城市化建设奠定了坚实的基础，同时也是全市商品房销售面积保持持续增长的重要力量。

二、玉溪市房地产市场发展面临的困难和问题

（一）房地产开发投资增速出现放缓

2021年1-4月，全市房地产开发项目完成投资51.0亿元，同比仅增长5.8%，占固定资产投资比重26.1%，低于全国1.9个百分点。其中：红塔区占比46.8%，澄江市39.3%，江川区36.5%，易门县27.1%，元江县27.1%，通海县14.9%，新平县11.5%，华宁县5.9%，峨山县1.6%。

随着国家“房住不炒”政策执行到位，房地产企业获得的银行信贷结构将发生重大调整，房地产贷款占比较高的银行会主动收缩、保持信贷比例和规模，房地产企业融资更加艰难和严峻，房地产企业投资力度削弱，投放在房地产的投资额面临进一步减缓，投资增速进一步“回落”。

（二）商品房销售均价同比出现下降

1-4月，商品房销售面积64.2万平方米，同比增长17.3%，销售量在五万平以上的县区有红塔区30.8万平方米、同比增长17.0%，江川区11.0万平方米、同比增长21.7%，澄江市8.0万平方米、同比增长23.3%，元江县6.3万平方米、同比增长0.6%；1-4月全市商品房销售额42.6亿元，同比增长14.4%；商品房销售均价6636元/平方米，较去年全年下降398元/平方米，较去年同期下降170元/平方米。

随着新规实施，居民购房门槛提高。房地产贷款总额有所缩减，抑制部分购房需求的释放，导致房地产企业销售下滑，资金回笼困难，流动性资金紧缺，房地产开发企业“促销”手法不断“翻新”，商品房实际价格有可能面临下降的“下探”。

（三）商品房施工面积保持快速增长

1-4月，房屋施工面积1189.0万平方米，同比增长34.1%；房屋新开工面积120.9万平方米，同比下降1.9%；房屋竣工面积88.0万平方米，同比增长4.4倍。本年新入库项目20个，计划总投资109.2亿元；去年同期12个，计划总投资56.4亿元。

（四）商品房存量面积大幅增加

4月末，全市商品房待售面积216.5万平方米，同比增长1.1倍，比上月末减少4.7万平方米，其中：住宅待售面积101.5万平方米，同比增长71.6%，但比上月末减少3.7万平方米。随着时间的推移，存量房时代也会快速到来，房地产企业传统销售规模和利润缩减，企业资金回笼变慢，投资风险逐渐加大，去库化问题日益严峻。

（五）开发商手中待开发土地“充裕”

1-4月，在库房地产开发企业完成土地购置22.3万平方米，同比增长3.3倍；土地成交价款5.1亿元，同比增长3.8倍；待开发土地面积145.6万平方米，同比增长2.3倍。

（六）开发商项目到位资金出现下降

1-4月，全市在库房地产开发企业实际到位资金35.5亿元，同比下降15.8%，其中：国内贷款0元，去年同期4.5亿元；自筹资金9.9亿元，同比下降8.8%；定金及预收款12.8亿元，同比下降14.3%；个人按揭贷款9.1亿元，同比增长2.9%；其他到位资金3.7亿元，同比增长21.8%。现阶段，在国家楼市政策不断缩紧的背景及高基数的基础下，全市房地产开发市场走势回落，逐渐进入小幅度增长时期，未来整体房地产行业将放慢增长步伐。

（七）政策执行力度不断强化，企业资金面压力增加

按照国家“房住不炒”政策，国家在2020年先后两次出台“五道红线”政策，从供需两端全面调控楼市，提高融资成本和购房门槛，将对我市房地产业发展产生巨大影响。从2021年1月1日起新规全面执行，我市房地产业企业贷款规模与融资渠道受限，房地产授信额度较为紧张，企业融资成本提高。特别是部分中小型房地产企业资金周转和债务偿还压力徒增，资金链断裂风险加大，需要引起高度注意。

三、对房地产业健康发展的建议

从当前看，我国经济长期向好的基本面没有改变，房地产业继续发展具有多方面优势和条件，“一带一路”建设及长江经济带、“两新一重”建设等重大战略在云南加速推进、实施。从全省、我市发展看，滇中城市群建设加快推进,昆玉同城化加速发展,玉溪作为滇中城市经济圈重要组成部分,地处滇中腹地的重要发展地位和作用将进一步凸显，我市“两区一高地”战略稳步推进，红塔区的“三城”定位，澄江市的“三个国际城市”定位，为红塔区和澄江市指明了未来发展方向，也为周边县（市、区）定位和发展带来新的指引，为各县（市、区）各自发展带来新的机遇，为玉溪房地产业发展拓展了新方向、新思路。

（一）吃透政策，提早谋划，进一步防范企业经营风险

2021年金融机构涉房贷款额度有所收缩，房地产行业要吃透政策精神，及时开展资金测算、企业内审和投资评估，谨防资金链断裂风险；同时房企要加快改革坚决走创新转型之路，在转型升级过程中关注行业兼并重组及收购并购机会，关注民营房企与国企的合作机会，关注租赁住房建设相关政策机遇。各级部门应加大对金融运行情况的监测和分析，指导有潜力的银行加大对房地产业的支持力度，对购房者探索建立补贴机制。

（二）积极调控布局，加大房地产市场去库化力度

 牢牢坚持“房住不炒”的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，从各县区实际出发不断完善政策工具，出台切实可行的地方政策，推动房地产市场平稳健康发展。认真分析研究，处理好政府和市场的关系，既强化政府保障作用，也要积极运用市场化手段，多渠道、多方式解决我市商品房库存，从规划引导、金融政策等多方面调控布局，加大我市楼市去库化力度。

（三）扶持龙头骨干开发企业，实现房地产稳定增长

从政策上、机制上、体制上出台相关政策措施，充分发挥龙头骨干开发企业的名牌“效应”，发挥全国百强房地产开发企业的行业带动作用，鼓励知名企业在玉溪组建自己的研究和设计团队，设计出发挥群众需求，满足人民群众对美好生活向往的“住房产品”，稳定房地产业的投资。同时，积极引导本地房地产开发企业的发展，改变本地房地产开发企业“小、散、弱”的局面，有针对性的引导和支持本土房地产企业向专业化、技术型方向发展，提高本土企业产品核心竞争力，多开发满足群众需求的住房，稳定房地产投资，实现我市房地产产业的稳定发展。

签发：杨斌    审核：尹波    拟稿：闵敏