玉市建函〔2025〕17号

关于玉溪市政协六届四次会议

第0201号提案的答复

曾维庆委员：

您提出的《关于降低闲置、空置房屋物业管理费的建议》（第0201号）交我们办理，现答复如下：

一、办理工作开展情况

市住房城乡建设局高度重视提案建议，一方面积极研究政策方针，研判相关措施；另一方面不断强化行业监管，规范物业服务收费行为，提升住宅小区物业管理品质和服务水平，促进物业管理行业健康有序发展。

（一）强化政策支撑，助推党建与物业管理双提升。一是修订《玉溪市物业管理办法》，明确将物业管理纳入社区治理体系，建立健全社区党组织领导下村（居）民委员会、业主委员会或业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动物业服务管理纳入社会基层治理体系；二是印发《玉溪市住房和城乡建设局关于做

好业主委员会备案工作的通知》部门规范性文件，进一步规范小区业委会备案工作；三是市住房城乡建设局出台《玉溪市城市更新条例》明确建立以基层党组织领导，居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制。通过社区议事等方式，搭建协商平台，听取意见建议，协调利益化解矛盾，推动建全老旧小区物业管理长效机制。四是制定印发《玉溪市商品房住宅专项维修资金管理办法（暂行）》部门规范性文件，进一步规范住宅专项维修资金管理工作；制定《玉溪市住宅小区物业管理服务指南》，进一步规范从业人员服务行为；制定《临时管理规约》《管理规约》（示范文本）推行，进一步维护业主和物业使用人的合法权益。

（二）多措并举，提升服务管理服务质量和水平。一是持续开展党建引领物业服务管理三年行动、党建引领居民小区治理攻坚行动、住宅小区物业服务质量提升行动“三个行动”，联合多部门制定印发实施清单，破解基层治理“小马拉大车”突出问题，提升业主委员会规范化运行水平，推动住宅物业管理融入城市基层治理体系，持续提升物业服务管理水平；二是组织各县（市、区）住房城乡建设局持续开展物业管理矛盾纠纷排查，截至2025年7月底，各县（市、区）共计排查物业管理矛盾纠纷125件，已化解121件，阶段性化解3件，正在化解1件。制定2025年玉溪市开展“加强物业管理 共建美好家园”活动实施方案，积极申报“美好家园”小区，以点带面、以点促面，推动物业管理质量和水平整体提升。三是开展“物业服务履约不到位、侵占业主收益问题”专项整治行动。截至2025年7月底，全市各县（市、区）对有专业化物业服务小区完成全覆盖排查，共排查560个小区，发现问题152个，推动完成整改136个，560个小区已完成公共收益的公示公开工作，规范公共收益733.34万元，惠及居民数23.82万户。四是开展电动自行车安全隐患全链条整治工作，保障群众生命财产安全。制定2025年充电端口建设计划，推进电动自行车停放充电设施建设。通过工作调度和排查整治，截至2025年7月，各县（市、区）共计对677个住宅小区进行安全隐患排查，发现电动车违规停放充电、充电桩灭火器配备不足等安全隐患249个，已全部完成整改。

（三）规范物业服务收费行为。会同市发展改革委制定印发《关于制定普通住宅前期物业服务收费标准的通知》，指导督促县（市、区）住房城乡建设部门会同价格主管部门制定普通住宅前期物业服务收费标准；督促指导各县（市、区）在2025年完成普通住宅前期物业服务收费标准制定，规范服务收费行为，目前江川区、通海县、易门县已完成制定并印发实施。

（四）积极向上对接政策空间和研判相关依据。市住房城乡建设局高度重视相关提案建议，积极向省住房城乡建设厅报告、咨询地方出台降低闲置、空置房屋物业服务费的政策空间和依据。组织法律顾问、行业专家共同研究国务院《物业管理条例》、《中华人民共和国民法典》等法律法规和其他地方出台的空置房屋物业服务费降费政策，对政策制定合法性、应对复杂情况可操作性及可能引发较广泛民事纠纷进行了深入分析研判。

二、关于建议中反映的问题

房地产行业是影响当地经济发展的一个重要因素，房产相关费用问题又是影响房地产发展的重要因素。贷款、税费是房地产买卖双方直接相关的，业主在取得房产后，物业费是房产使用过程中最重要，最敏感一项费用。在房地产行情普遍低迷的当下，业主在房产投入主要就是的物业费，所以物业费的问题成为影响房产交易的一个敏感因素。如果持有房产带来的后续投入高，将成为反噬房产交易的因素。玉溪本地的闲置物业的费用按照在用物业的标准执行，一方面收费成为问题，另一方面成为打击售房业绩的负面因素。加上本地物业服务水平往往与收费水平差异大，业主购房后无法享受高质量物业服务，直接成为地产行业的消极因素。我们经研究核实认为代表在建议中反馈的问题客观存在。 

三、关于对建议的逐条答复

一是关于出台符合当地市场情况的物业收费管理规定，我们的办理意见是完善物业收费标准等政策，指导督促各县（市、区）年内完成普通住宅前期物业服务收费标准制定。和发改部门完善物业服务标准与物业费定价机制，形成质价相符、优质优价的物业服务与收费标准体系，进一步规范服务收费行为。实时关注国家与省相关法律法规对空置房物业收费相关政策调整情况，积极会同价格主管部门根据上级文件部署对我市空置房物业收费政策进行调整。二是关于以规范的物业服务行业秩序提振潜在外来购房者的市场信心，并切实降低业主物业投入成本，迅速建立市场口碑，助力房产市场企稳，我们的办理意见是提升物业管理服务质量和水平。推动《玉溪市住宅小区物业服务质量提升行动任务责任清单》任务落实，开展“物业服务履约不到位、侵占业主收益问题”专项整治行动，提升全市物业服务质量和水平，督促企业提供质价相符的服务，以规范的物业服务行业秩序提振潜在外来购房者的市场信心。三是关于空置、闲置的房产与在用房产的物业的收费标准要精准分离，大幅降低空置、闲置的房产的物业投入成本，我们的办理意见是暂不适宜出台空置房物业费减免政策文件。全国人大常委会法制工作委员会于2023年8月公布的《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》，关于业主未实际入住使用的物业费交纳问题研究中指出“地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定”“关于业主未实际入住使用的物业费交纳比例的规定与上位法不一致，应当予以纠正”。因此，在当前《中华人民共和国民法典》已有规定的前提下，国家尚未出台空置房物业费减免规定，云南省、玉溪市均暂无空置房物业费减免的地方性政策，在上位法律法规及司法意见明确、实践操作中易引发纠纷情况下暂不适宜出台空置房物业费减免政策文件。四是着力整顿物业管理行业，切实提高物业管理水平。以国企平台为领头羊，强化服务质量提升，化解社会矛盾，快速建立市场口碑，增强民众对政府的信任度，我们的办理意见是进一步健全完善物业管理机制，会同市委组织部、市委社会工作部、市委政法委进一步指导各县（市、区）住房城乡建设局、街道、社区认真履行物业管理主体责任，形成工作合力，持续开展党建引领小区治理攻坚工作，开展“物业服务履约不到位、侵占业主收益问题”专项整治行动，开展电动自行车安全隐患全链条整治工作，多措并举提升全市物业服务管理水平；推进物业服务信息化建设，提升空置房物业收费等议事协商效能。市住房城乡建设局目前正在申报立项全市智慧物业服务信息管理平台，开发容纳全市物业小区项目信息、线上议事协商、选举及表决、电子签名投票、信用信息评价、公示公开、日常监管、维修资金申报使用、党组织建设等功能，进一步提升居民小区治理智能化水平。通过信息化助力，提升全体业主与物业企业之间议事协商效能，拓展更广泛空间和渠道，引导业主与物业企业加强对空置房物业收费降费等进行协商，达到小区和谐共建共治的良好效果。

                             玉溪市住房和城乡建设局

                              2025年9月2日