玉溪市城镇老旧小区连片改造提质工作实施方案

为贯彻落实国务院《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城〔2021〕50号），《云南省高质量推进城镇老旧小区和城中村改造升级若干政策措施的通知》（云政办发〔2022〕6号）及《转发住房和城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（云建更〔2022〕19号）精神，加快推进全市城镇老旧小区连片改造，促进城市高质量发展，结合我市实际，制定本实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，牢固树立新发展理念，积极践行以人民为中心的发展思想，大力推行项目工作法、一线工作法和典型引路法，以优化人居环境、提升城市品质为目标，以配套基础设施、完善城市功能为重点，高质量推进城镇老旧小区连片改造提质，推进绿色社区、完整社区、智慧社区创建，不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

（二）基本原则

1．规划引领，分类实施。以总体规划设计为引领，坚持连片开发、整体集中推进的工作方式，按照“统一规划、分步实施”的原则，高质量开展规划设计，统筹局部与整体、短期与长期，综合考虑城市功能定位、文化特色、建设管理等多种因素，兼顾改造提质、完善功能、传承历史和文脉延续，实现城镇老旧小区形态更新、功能更新、治理更新。

2．以人为本，利民惠民。坚持以人民为中心的发展理念，合理确定改造内容，高质量做好老旧小区连片改造范围内的基础设施改造，做好党建、养老、托幼、教育、医疗、环卫等公共服务设施配套建设及智慧化改造，以完整社区的标准和“15分钟生活圈”的规模实施改造。

3．组团连片，集散为整。合理拓展改造实施单元，改变零散开发、片区分割、“打补丁式”的改造模式，统一实施规划、设计、改造、管理，推进相邻小区及周边地区联动改造。转变城市开发建设方式，切实防止大拆大建，推行小规模、渐进式有机更新和微改造，试点实施“留、改、拆、建”混合改造，加强片区基础设施、公共服务设施共建共享。

4．政府主导，各方参与。发挥政府引导作用，充分调动小区关联单位和社会力量参与改造，激发居民参与改造的主动性、积极性；统筹小区存量资源和活化利用低效空间等各类资源，引入市场力量，通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作，形成“政府主导、居民参与、社会合力、市场运作”的工作机制。

5．建管结合，持续发展。坚持改造提质与后续管理并重，强化基层党组织战斗堡垒作用，建立健全社区基层组织、居民委员会、业主委员会（或业主代表）和物业服务企业共同参与的议事协调机制，共同协商解决涉及居民利益的重大事项，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

（三）工作目标

利用3年时间完成2000年底前建成的城镇老旧小区组团连片改造提质，同步完善街区养老、托幼、文化、医疗、助餐、家政、快递、便民等公共服务配套，实现城镇老旧小区改造由单个小区向连片街区纵深推进。

二、主要任务

（一）改造提质范围。改造提质范围主要是指2000年底前建成的失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全，但房屋结构安全、不宜整体拆除重建、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）；有条件的县（市、区）在财力允许的前提下，可以对2000年底至2005年底建成的基础设施不完善、存在安全隐患、居民积极性高、改造意愿强烈的小区和街区进行改造；实施成片改造的可适当延伸至2010年底前建成的配套基础设施不完善的小区；在成片改造区域内，城镇老旧小区、老旧厂区、老旧街区及城中村等可同步打包实施改造。

（二）改造提质任务。2022-2024年全市计划改造老旧小区510个，改造户数44569户，其中连片改造40个片区，522个小区，40197户（含续建项目）。2022年计划实施22个片区、2023年15个片区、2024年3个片区。其中：红塔区21个片区、江川区1个片区、澄江市2个片区、通海县2个片区、华宁县1个片区、易门县1片、峨山县7个片区、新平县4个片区、元江县1个片区。

三、实施步骤

（一）前期准备阶段（2022年4月中旬前）。以县（市、区）为单位，认真摸排需改造城镇老旧小区和城中村基本情况，合理划定改造区域，打破围墙等空间分割，统筹实施连片改造。优先安排居民迫切需要改善的项目，实行项目清单化管理，将管线单位改造计划与老旧小区改造规划有效衔接，统筹编制城镇老旧小区连片提质改造三年行动计划，按照“储备一批、成熟一批、实施一批”的原则，建立相应的城镇老旧小区改造项目库，并报市住房城乡建设部门备案。

（二）组织实施阶段（2022年4月至2024年10月底）。各县（市、区）住房城乡建设部门牵头组织发改、财政、自规、公安、城管、消防等部门以及水电气、通讯、广电等单位及相关专家对改造方案进行联合评审，出具评审意见，评审意见作为改造项目规划设计、行政审批及事中事后监管的主要依据。列入年度改造项目计划的老旧小区，确保当年6月底前开工建设，年底前完工。项目完工后由建设单位组织街道办事处、居委会、业主委员会（或业主代表）、设计单位、施工单位和监理等单位共同验收。验收时，要将经联合审核通过的改造方案作为主要依据，验收通过后，改造项目实施单位应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

（三）巩固提升阶段（2024年12月底前）。充分发挥党建引领作用，结合改造工作同步成立业主委员会，引导居民协商确定改造后小区管理模式、管理规约，推进小区后续管理专业化、常态化，构建“一次改造、长期保持”的长效管理机制。建立健全住宅专项维修资金归集、使用及补建续筹制度，统筹公共设施经营收益等业主共有收入，保障城镇老旧小区后续管养资金需求。  

四、资金筹措

（一）用足财政资金。积极申请中央财政补助资金和中央预算内补助资金，在积极争取中央补助资金基础上，争取发行政府专项债筹集改造资金。县（市、区）人民政府可通过一般公共预算收入、土地出让收益、国有公房出售收入、城市基础设施配套费、彩票公益金等渠道统筹安排资金支持城镇老旧小区改造。

（二）引导居民出资。居民可通过直接据实分摊、提取住房公积金、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式参与改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

（三）鼓励单位出资。机关事业单位、国有企业可将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道、社区统筹。公有办公用房与住宅小区相结合的，相关产权单位应出资参与改造，相关费用可计入单位管理费用或管理成本。

（四）引导市场运作。在不新增地方政府隐性债务的前提下，可采取新增设施有偿使用、落实资产权益、物业置换、资产注入、资源整合等方式，通过以市场化方式吸引社会资本参与小区的改造和日常维护管理。探索实行工程项目设计、投资、建设、运营一体化招标，鼓励物业服务企业参与城镇老旧小区改造。争取政策性银行老旧小区改造信贷资金，吸引商业金融机构对实施改造的企业和项目提供信贷支持。

（五）专业经营单位投资。引导水、电、气、通信等专业经营单位履行社会责任，对设施老化、不规整的空中乱象主动整改，具备入地条件的应当入地改造，不具备入地条件的按照成捆成束、靠边靠角的要求进行规整，由各专业经营单位按照改造方案自筹资金组织实施，改造后专营设施设备的产权可按照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。

五、保障措施 

（一）强化组织领导。按照“市级统筹指导、县（市、区）具体实施”的原则，各县（市、区）要建立政府统筹组织、职能部门协调配合、街道具体实施、社区协同推进、居民全程参与的工作推进机制，建立联席会议制度，明确各部门职责，协调解决老旧小区改造有关问题和事项，按计划推进老旧小区连片改造提质工作。市直各相关职能部门要根据职责分工，对各县（市、区）改造工作主动服务指导，确保上下联动、左右协调，将城镇老旧小区连片改造提质工作落到实处。

（二）简化审批程序。对于纳入城镇老旧小区改造对象，简化立项、规划、用地、施工、消防、人防、不动产登记、住宅专项维修资金、公积金提取等审批手续。各县（市、区）可结合实际精简改造工程审批事项和环节，优化项目工程规划许可、施工许可、竣工验收等各阶段相关程序，以及供水排水、供电、供气、广播电视、通信等基础设施报装接入程序，积极推行网上审批，提高审批效率。

（三）加大政策支持。加强既有用地集约混合利用，在征得被改造小区居民及意向使用房屋不动产权利人同意的前提下，允许利用小区及周边存量用地配套用房用于学前教育、养老托幼等公共服务设施建设；利用闲置厂房、社区用房等房屋，建设各类公共服务设施的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的5年过渡期政策，原有土地使用性质和用地主体暂不变更，改造实施主体可使用原有土地证办理有关房屋和设施建设手续；对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和各类设施的，可不增收土地价款；新建、改建各类设施时涉及占用公共绿地或影响日照间距的，可在广泛征求居民意见基础上“一事一议”予以解决。

（四）落实税费减免。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供社区养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，在计算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额。用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

六、工作要求

（一）严格任务考核。各县（市、区）要加强对城镇老旧小区改造工作的巡查督查，建立考核制度，实行台账管理，完善相关项目的普查、改造、督导、考核和资金拨付措施。城镇老旧小区改造工作纳入各级政府的年度绩效考核内容，对年度改造计划完成情况和中央、省级补助资金使用情况实行绩效评价，绩效评价结果作为下年度城镇老旧小区改造专项资金安排、考核考评等工作的依据。

（二）狠抓工作落实。各县（市、区）要对照底线要求，逐项排查改进工作中存在的问题，以推动高质量发展为目标，聚焦需攻坚的难题，借鉴先行地区经验做法，完善工作机制及政策体系，不断提升工作质量和效果。以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，科学评价本地区改造工作成效，形成激励先进、督促后进、以先进促后进的浓厚氛围。

（三）加强宣传引导。各县（市、区）要充分利用各类宣传媒介平台，全方位、多角度、多渠道宣传城镇老旧小区改造工作的重要意义、方法步骤和改造成效，广泛发动群众积极参与。注重典型引路、正面引导，加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，营造良好舆论氛围。主动接受舆论监督，及时解决群众反映的问题、改进工作中的不足，积极回应社会关切，形成良性互动。

附件：1.玉溪市城镇老旧小区改造内容清单

      2.玉溪市2022-2024年城镇老旧小区连片改造计划表

附件1

玉溪市城镇老旧小区改造内容清单

　　注:“必选” 是指只要有改造必要，必须无条件实施改造; “应选” 是指对于有必要改造的内容，在小区客观条件具备、多数居民同意的情况下，应当实施改造;“自选”是指资金满足需要、小区客观条件具备、多数居民同意的情况下，可以纳入改造。

附件2

玉溪市2022-2024年连片改造计划表