消费需求不减购房更加理性

——玉溪中心城区房地产市场观察

12月15日，玉溪中心城区一辆公交车车身上的房地产广告。

宽敞的客厅和良好的景观，成为人们选房的重要因素。

越来越多的购房人注重房屋质量、园林景观等因素。

在第48个全国“质量月”活动中，玉溪中心城区北市区城市商务中心配套住宅建设项目相关负责人分享建筑质量管理经验。

核心阅读：在政策措施加持和多部门协同发力下，今年前10月，玉溪房地产开发投资和商品房销售面积实现“双增长”。当前，购房者更加理性，“房住不炒”的观念深入人心，稀缺地段、优质设计、良好物业服务的“好房子”备受青睐。围绕建“好房子”、做“好配套”，我市将聚焦好标准、好规划、好设计、好配套等“十好标准”，制定出台持续稳步推进房地产高质量发展实施方案，构建“好学校+好房子”“好地段+好房子”协同发展机制，加快推进项目建设，不断提升居住品质与配套服务能级，满足人民群众对美好生活新期待。

□ 玉溪市融媒体中心记者 白诚颖 文/图

玉溪市住房和城乡建设局12月5日提供的数据显示，1至10月，全市房地产主要经济指标实现回稳向好，实现“双增长”，全市完成房地产开发投资26.14亿元、同比增长14.5%，完成商品房销售面积63.93万平方米、同比增长3.0%。商品住宅销售均价5490元/平方米，房价总体保持稳定；二手房成交面积84.45万平方米，同比增长19.0%。

接近年底，记者走访了玉溪中心城区多家在售楼盘，发现销售业绩良好的房企具备稳健经营、产品力突出等特征，成为行业稳中向好的领头羊。而对刚需和改善型购房者而言，遇到地段、价格、户型等方面合适的房子就会买下，但购房者普遍更加理性，“房住不炒”的观念深入人心。

住房消费需求不减

工作4年后，在玉溪中心城区上班的晓洁攒下了10万余元。通过对玉溪房市几年的观察，晓洁发现房价降下来了，此时正是购房的好时候。在看了近10套房子后，她以90余万元的价格买下了北市区一套次新二手房。

“首付15%，可以办公积金贷款，月供3000元，距离上班的地方也不远，恰好是我能承受的价格。”在咨询了多名房屋中介后，租房多年的她果断入手，“现在买房刚刚好，首付攒够了，房价和利率也不太高。”

买房划算还是租房划算？已经工作5年的刘玉（化名）得出结论，租房更具性价比：“租房自由，不会被一套房拴住，想去哪儿住就去哪儿住。买房一次性投入过大，还要花一大笔钱装修，不划算。”

然而，不买房的刘玉陪着朋友去看房，朋友没买，她却动了心。“房子在北市区，景观很好，头天看的，第二天一冲动就买了。”刘玉向记者回忆购房经历，“租房归属感不太强，遇到合适的房子，回家跟家里人一说就买了。”

刘玉此前租住的公寓月租金1500元，租房合同明确写着“退房要恢复原样”。入住几年来，她发现要给房子添置点东西不太容易，即便挂个窗帘，退租时得把窗帘杆卸了，就连安装窗帘杆留在墙面上的小洞，也得用腻子粉补好。

买房时，刘玉已经攒够了首付，贷款60万元，用公积金对冲后，每月房贷支出比租房时多几百元。刘玉直言：“租房更经济，但不后悔买房。”租房不会花心思去改动房屋功能结构，因为不知道下一年自己是否还愿意租。但买房不一样，房子就是家，可以按照自己理想的生活来设置。新房装修时，刘玉打算做个壁炉。买房提升了生活品质，舒适感更好，光布置房子的过程就已经很愉快了。

王华居住的房子是结婚时买的小三房，只有1个卫生间。孩子出生后，加上来帮忙带娃的母亲，一家三代四口人住起来多有不便，“早高峰”抢公卫不可避免。今年以来，王华注意到房价回落，于是买下了玉溪中心城区200多平方米带车库的2楼大平层。房子有10多年房龄，有4个卧室、2个卫生间，距离菜市场较近，母亲买菜做饭十分方便。

为改善居住条件，这几年王华看过不少新楼盘。但看得上的新房价格高，王华家的2辆车还得买2个车位，加上物业费等开支，压力不小。对王华来说，新购的二手楼梯房得房率高，可使用太阳能，物业费低，居住成本低，生活便利。况且，重新装修后，居住体验感不错。

住了20余年的顶楼，临近退休的赵芳（化名）贷款买了新建小区1楼带花园的房子，在知天命的年纪圆了住房改善梦。“搬新家后，我把80多岁的父亲接来同住，还请了阿姨做饭，我对现在的生活很满意。”赵芳认为，换房是刚需，只要收入能覆盖房贷，就可以为理想的生活买单，过更加幸福的生活。

二手好房市场活跃

搬入新房后，赵芳想把顶楼的旧房卖了偿还新购房屋贷款，但挂牌半年后，仅有1名房屋中介带过1名客户过来看房，看完就没有下文了。赵芳认为，房子难卖的原因是楼层太高且没有电梯。

“我嫌楼层高才换的房子，说明我不满意的地方，买房的人也不满意。”赵芳与多名房屋中介联系后发现，目前挂牌出让的二手空置房很多，市场竞争激烈，即便地段优越，4层以上的二手楼梯房都很难卖。不知不觉间，房地产市场由买房人说了算。以前，中介费等由买房人承担，现在卖房人主动承担，只希望房屋中介早日帮自己把老房子卖出去。

不过，赵芳并不打算把价格挂得过低，这源于她上一次卖房的经历。10多年前，玉溪中心城区一套68平方米的房子，赵芳卖了24万元。半年后，那套房子拆迁，买房人获得了42万元的补偿款。想起这件事，赵芳很懊悔，觉得没有看准趋势。

虽然赵芳很想卖掉老房子，但如果买家出价太低，她宁可闲置。如果今后老旧小区加装电梯，那她顶楼的房子就被“盘活”了，到时候，她也许还会搬回来住，毕竟老房子地段好，菜市场、医院、药店等一应俱全。

王女士也遭遇了卖二手房难。此前，因为担心钱攥在手里贬值，她在2019年买了带电梯的小高层出租，想着以后用钱时卖了变现。一开始，租金可到2300元/月，现在租金减少到1400元/月。

2025年年中，急需用钱的王女士想把当初抗通胀的房子挂出去卖，结果发现买方不断压价。“感觉卖房子像卖白菜。”王女士说，“我当时买的单价7000多元/平方米，现在买方出价不到5000元/平方米。”

王女士分析，买房人有“买涨不买跌”的心理，他们担心买入后再降价。还有年轻人看了不愿意买，认为买不如租，租房子自由、率性，生活不会被一套房子拴住，还能体验不同片区的生活。

记者走访多家中介机构发现，地段好、绿化多、楼层低的二手楼梯房，只要挂牌价低都容易卖出，而楼层高的二手楼梯房即便价格低也很难卖出。“超过3层的‘老破小’不好卖，而‘老破大’更加难卖。”从业18年的一名房产销售告诉记者，当前的购房人更注重居住品质，尤其是“00后”，愿意为高品质买单，不会因为几万元钱委屈将就。在二手房市场，顶楼和次顶楼的楼梯房无人问津，沦为市场上难以流动的“不动产”。

“舍得降价的优质二手房还是容易成交的，毕竟地段是核心竞争力。”一名房产销售介绍，部分房东为了把位置优越的二手房卖出去，会对房子进行简单装修。

“只要地段够好，价格够低，老旧二手房也有优势。”一名房产中介这样评价二手房买卖的活跃度。据玉溪市住房和城乡建设局统计，1至10月，全市完成二手房交易面积84.45万平方米，同比增长19.0%。

多元视角激荡房地产新思维

尽管1至10月全市二手房交易面积同比增幅明显，但大多数受访者表示不喜欢二手房。“我很少带客户看二手房，因为对比新建小区后，大多数客户都会选择买新房或者二手新房。”一名房屋中介告诉记者，新建商品房户型设计更合理、配套更完善，大家都愿意为品质生活买单。

多名房地产从业人员一致认为，当前玉溪房地产市场已经出现了两极分化：高品质住宅受青睐，具备稀缺地段、优质设计、良好物业服务的“好房子”依然不愁卖，且价格坚挺；而低品质住宅因采光、通风、层高、小区环境等不尽如人意，面临更大的去化压力和价格竞争。

“‘老破小’连看的人都没有，连根草都没有、没有任何配套设施的二手房根本卖不掉。”一名房屋中介直言不讳地说。

买“好房子”也是为了选择好邻居。“我买又好又贵的房子就是为了远离常在楼道里吐痰和抽烟的人群。”一名年轻人表示。

记者走访了玉溪中心城区多个新建楼盘后发现，看房者络绎不绝，低密度、高品质、环境好的楼盘仍然受到追捧。

玉溪邦泰置业有限公司2025年代表性项目——邦泰·臻境是典型的热销项目。该项目位于玉溪中心城区环山路西侧，项目总投资11.2亿元，建有1412套住宅、87套商铺，截至12月初，住宅已销售91.7%，均价达6682元/平方米。

项目为何热销？邦泰·臻境营销总监聂力向记者介绍，从2024年开始，玉溪与全国大多数城市一样出台新规，这一政策导致此后建的房子得房率普遍增高，邦泰·臻境的得房率接近100%，相当于没有公摊，不计产权面积和公摊面积基本一致，甚至是房屋的不计产权面积大于该套房屋的公摊面积。

其次，邦泰·臻境地段非常好，周边集中有优质学校、医院、公园、运动场馆、菜市场等配套设施。此外，公司在产品设计上狠下功夫，绝大多数阳台实现封窗交付，外立面美观统一，小区园林景观精心打造，配套的酒店级大堂吧、私宴厅、影音室、健身房、瑜伽室、儿童活动区等设施由全体业主共享，产品交付标准远超业主预期。

在聂力看来，未来，房地产的发展趋势会呈现出以改善型为主的特点，房子回归到居住属性。因此，住宅要为提升生活品质而设计。当然，房子还会与城市的定位相关，房地产市场会根据区域、地段细分出不同的产品形态，比如养老房、旅居房、学区房等。

房产销售潘艳发现，当前买大房子的人相对变少了，买刚需房的人更多。5年前，很多人愿意“踮起脚尖”去买大房子，将其视为抗通胀和资产保值增值的一个重要途径，而现在，大家不愿意把钱大量投入到住房上，除非是消费得起的买家。

作为资深房产销售，晓林（化名）卖过很多房屋，在市场前沿的他觉得，开发商要建出购房人心目中的“好房子”，还要在了解客群上下功夫。比如，有些房子的房间很小，放一张床就放不下衣柜了；有的二孩家庭三代人住一套大房子，会发现2个卫生间不够用；有的房间3面有玻璃，但居住体验并不好，将来的维护成本也会很高……

玉溪市住房和城乡建设局相关负责人表示，围绕建“好房子”、做“好配套”，我市将聚焦好标准、好规划、好设计、好配套等“十好标准”，制定出台持续稳步推进房地产高质量发展实施方案，优先选择区位优势明显、生态环境良好、公共配套完善的优质地块出让，引导房企一次拿地、集中开发、整体成景，构建“好学校+好房子”“好地段+好房子”协同发展机制，加快推进一批项目，不断提升居住品质与配套服务能级。

短  评

建设人民群众满意的“好房子”

□ 一言

住房是个人的安身立命之所，也是家庭的安居之地。“十五五”规划建议提出，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。

建设人民群众满意的“好房子”，是适应我国住房发展新阶段、满足人民群众对美好生活新期待的重大举措，也是构建房地产发展新模式，有效释放扩内需、促消费巨大潜能的重要抓手。

建设“好房子”，当有“好标准”。从今年5月1日起，住房和城乡建设部发布的强制性工程建设规范《住宅项目规范》正式施行，对“好房子”进行了制度化约束，比如：住宅层高由“宜为2.8m”提升为“不低于3m”，卧室、起居室净高由“不低于2.4m”提升为“不低于2.6m”；电梯配置标准由现行规定的7层起设电梯提升为4层起设电梯；卧室、起居室楼板撞击声隔声性能指标由“不大于75dB”提升为“不大于65dB”……在此基础上，按照因城施策的思路，各地细化出台相关规范，全面提升住宅品质，推动房地产市场平稳健康发展。

建设“好房子”，当有好的城市配套。当前，房地产市场罕见以往“抢房”的场面，购房者变得更谨慎、考虑更周全，“房住不炒”的观念深入人心，买房行为多为需求推动。购房人除了看房屋本身的建筑质量外，所购房屋周边的学校、医院、商超等关键配套设施，是考量的核心因素。因此，相关部门要有计划地选择区位优势明显、生态环境良好、公共配套完善的优质地块出让，引导房企用好土地资源，建设让人民群众满意的“好房子”。对城市新区，也应优化民生项目配套，打造“15分钟生活圈”，让群众住得安心、舒心、便利。

新房子建好了，老房子也应通过微改造变成“好房子”。比如，一些地方的老旧小区改造，针对房顶防漏、结构加固、下水道畅通、外墙保温等基础类，以及引入物业管理、增设充电桩、设置集中晾衣区等完善类需求，回应居民对“好房子”新期待，通过政府引导、企业让利、居民筹资等方式实施改造，让老旧小区焕发新活力，让老房子变成“好房子”。

可以预见，在房地产市场供求关系发生变化的背景下，推进“好房子”建设、增加优质供给，将带动更多改善型需求入市，提振住房消费信心，推动房地产市场进一步回稳。同时，新技术、新材料的出现以及“好房子”建设也会拉动老房子改造、适老化改造等装饰装修新需求，进一步激发内需潜力。