听证代表建言献策

　　听证——玉溪市限价商品住房管理规定

　　代表意见建议：相关界定应明确、限价应限高不限低、摇号申购方式过于单一

　　5月31日，玉溪市住房和城乡建设局举行《玉溪市限价商品住房管理规定（听证稿）》（以下简称《听证稿》）听证会。18名来自价格主管部门、国土资源部门、房地产从业者、市民等社会各界的听证代表参加听证。

　　管理规定相关内容

　　限价商品住房　属保障性住房范畴

　　《听证稿》指出，为完善我市住房保障体系，规范限价商品住房建设、销售和管理工作，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定《玉溪市限价商品住房管理规定》。 
  
　　《听证稿》指明，限价商品住房属于保障性住房范畴，是指政府在现有保障房用地范围或拟出让的普通商品住房建设用地，采取协议出让方式，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由政府主导开发建设和定向销售的普通商品住房。

　　限价商品住房建设和管理工作坚持“政府主导，多方参与；公开透明，公平公正；自愿申请，逐级审核；限制交易，动态监管”的原则。市、县区住房城乡建设行政主管部门负责限价商品住房的建设管理工作；会同国土资源部门选定限价商品住房项目用地，提出限制要求，确定房源、住房套型面积、套数；发展改革部门制定销售价格。

　　销售对象：

　　城镇中等收入以下住房困难的家庭或个人　具有稳定工作的外来务工人员

　　《听证稿》提到，限价商品住房多层建筑单套建筑面积应控制在90平方米左右，高层建筑单套建筑面积应控制在120平方米左右。限价商品住房实行最高限价管理。由县区级以上价格、住房城乡建设行政主管部门综合考虑土地取得费用、开发建设成本、税金和合理利润的基础上，按照不低于周边同地段、同品质普通商品住房价格的80%，确定销售价格。限价商品住房的建设管理和销售按照属地管理原则组织实施。销售对象为各县区范围内城镇中等收入以下住房困难的家庭或个人，以及具有稳定工作的外来务工人员。

　　而购买限价商品住房的申请人应符合相关条件：1、申请人为家庭，由具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人；2、申请人为个人，应年满18岁且具有完全民事行为能力；3、外来务工人员需持有当地公安部门核发的居住证，并在本地工作满一年以上的；4、上一年度家庭成员年收入总和低于统计部门公布的可支配收入2倍以下；5、无房户或人均住房建筑面积低于30平方米的住房困难家庭；6、申请家庭成员一年（含一年）内在本地无住房交易行为或记录。

　　此外，《听证稿》规定，符合条件的家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价商品住房的家庭不得享受其他形式的保障性住房。通过购买商品房入户本市的人员，不得申购限价商品住房。

　　购买方式：

　　摇号确定申购人

　　《听证稿》提出，购买限价商品住房试行申请、公示、审核和备案制度，按照公开、公平、公正的原则，市、县区住房和城乡建设部门在符合条件的申请人中采用摇号方式确定申购人，摇号过程由公证部门全程公证。按照当期限价商品住房的数量，中号申请人由市、县区住房和城乡建设部门发放《玉溪市县（区）限价商品住房准购证》，改证有效期三个月。申请人按照公布的选房顺序，持《准购证》和相关资料在规定时间内到限价商品住房开发建设单位选购住房，并签订购房确认书。未在规定时限内购买并办理购房手续的，按自动放弃处理，申请人放弃选购住房权的，应当按顺序递补。

　　在购买时，市、县区人民政府引进的专业人才和在玉溪工作的全国和省部级劳模、市级劳模、残疾人、孤儿、老年人家庭、获得市级以上见义勇为表彰、荣立二等功以上的复转军人符合条件的，可以按属地原则有限购买限价商品住房。 

　　限价商品住房产权登记在购房人名下，产权登记部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注记“限价商品住房”字样，限价商品住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。5年后需要上市交易的，应当按照购买时限价商品住房价格的10%向政府交纳收益价款。

　　18名代表意见建议

　　听证会上，18名来自社会各界的听证代表就《听证稿》内容发表了自己的意见和建议。

　　这些听证意见、建议涉及限价商品住房的销售价格、交易、申请等方面。对于代表们提出的一些建议，听证方当场给予了说明，同时还记录下听证代表的意见。听证方表示，听证会结束后会对听证代表反映的内容进行合理修改完善，并将修改后的管理规定上报市政府，待通过后实行。

　　相关界定应明确

　　《听证稿》中，限价商品住房多层建筑单套建筑面积控制在90平方米左右、高层建筑单套建筑面积控制在120平方米左右，对此，听证代表李汶提出，多层建筑、高层建筑并不明确，应对其进行相关的界定。

　　听证代表杨世宽提出，在优先购买限价商品住房的人群中，其中的一类人群“老年人家庭”，哪些属于老年人家庭，应进行具体明确。

　　限价应限高不限低

　　针对《听证稿》中提到的“按照不低于周边同地段、同品质普通商品住房价格的80%，确定销售价格”，很多代表提出疑问。听证代表柴文斌说，这一表述与“限价商品住房实行最高限价管理”有歧义，限价商品住房的价格应该是限高不限低。听证代表李文宏也提出了同样的疑问。

　　听证代表程斯提出，在限价商品住房的销售价格方面，应该根据住房的面积、地段等来制定一个适当的浮动范围，同时允许购买限价商品住房的人员实行分期付款，以及允许住房公积金、商业贷款，方便购房者。

　　交易应考虑客观因素

　　对于限价商品住房自房地产登记之日起5年内，不能上市交易，很多代表也提出了自己的建议。

　　听证代表吴志珍提出，有一部分购买了限价商品住房的，因为客观因素，不满5年的确需要出售的，政府可制定与满5年相区别的回购政策进行回购，回购价可根据装修程度等进行综合考虑；听证代表李文宏提出，“上市交易”有转让、有出租，限价商品住房是否允许出租？限价商品住房解决的是中等及接近中等水平人群的住房困难问题，如果不限制出租就会造成新的不公平；听证代表杨世宽则提出，5年后上市交易的应当按照购买时限价商品住房价格的10%向政府交纳收益价款，应当以交易价格的10%交纳收益价款。

　　外来人员申购条件过低

　　听证代表孙月峰提出，限价商品住房的出台很有必要，在玉溪的很多外来务工人员，居住的地方大多是企业提供的宿舍或是自己租房住，限价商品住房给外来务工人员提供了很好的购房机会，但是在外来务工人员申请限价商品住房方面，应进行更好的完善。

　　听证代表胡矫说，外来务工人员的流动性太大，在本地工作满一年的人员非常多，这一门槛太低，应提高在本地的工作年限。

　　摇号申购方式过于单一

　　听证代表李文宏说，申购资格是以摇号的方式产生，但是需要限价商品住房的人很多。如果有人一直在申请此类房屋，却一直摇不到号，就不能享受到这一政策。针对这一部分人，可进行一定的明确，如连续几年或参与多少次摇号可进行申购等等；对于选房顺序，是按照摇号的顺序进行，还是制定专门的选房顺序，应进行明确；享有优先购买限价商品住房的人群，是否参与摇号，也应进行明确。

　　听证代表胡矫说，选房顺序应根据推行过程中出现的新情况、新问题，及时进行修订。

　　听证代表姜艳红提出，外来务工人员的流动性很大，而本地居民生长在本地，在购房方面应该优先照顾当地居民。