为进一步做好玉溪市商品房预售款监管工作，玉溪市住房和城乡建设局起草了《玉溪市商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见建议。请将意见建议以信函或电子邮件形式，于2023年3月6日前反馈至玉溪市住房和城乡建设局。

邮寄地址：玉溪市环山路168号，玉溪市住房和城乡建设局房地产管理局；邮政编码：653100。

电子邮件：457785735@qq.com

电  话：0877-2071200

玉溪市商品房预售资金监管实施细则

（征求意见稿）

第一章  总     则

第一条 【制定细则目的】 为提升新建商品房预售资金监管工作水平，增强监管工作操作性，根据《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），进一步制定本细则。

第二条 【适用范围及概念】 在本市城市规划区内国有土地上取得《商品房预售许可证明》的建设项目，其商品房预售资金的归集、使用和监督管理，适用本细则，保障性住房除外。

本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证明后将其开发建设的商品房预售给买受人，由买受人按合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房款。

本细则所称监管银行，是指与监管部门签订商品房预售资金监管三方协议的银行。

本细则所称买受人，是指购买预售商品房的法人、自然人或其他组织。

第三条 【监管方式及机构职责】玉溪市住房和城乡建设局、中国银行保险监督管理委员会玉溪监管分局共同制定玉溪市商品房预售资金监管措施，并建立监管工作联动机制。中国银行保险监督管理委员会玉溪监管分局负责监督指导银行金融机构认真履行资金监管支付、按揭贷款归集监管等相关工作。玉溪市住房和城乡建设局负责监督指导各县（市、区）住建部门商品房预售资金监管业务工作，并统筹推进全市预售资金监管信息系统建设。各县（市）区住房和城乡建设部门（下称监管部门）具体负责辖区内商品房预售资金监管业务，并履行以下职责:

（一）负责与监管银行、房地产开发企业签订商品房预售资金监管三方协议，明确预售资金收存和使用方式、重点监管资金额度、违约责任等内容，并监督各方主体履行协议。

（二）具体负责对辖区内房地产开发企业支取商品房预售资金的监督管理，组织检查商品房预售资金归集及使用的情况；

（三）受理商品房预售资金缴存、使用中的违法违规行为的投诉。

（四）商品房预售资金监管的其他有关工作。

第四条 【监管原则】 商品房预售资金监督管理，遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，确保商品房预售资金用于本项目工程建设。重点监管额度内的资金，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

第五条 【监管期限】 商品房预售资金监管自房地产开发企业取得商品房预售许可证明开始，至新建商品房办理不动产权首次登记止。

第二章  监管账户的设立及管理

第六条 【监管银行的范围及要求】 监管部门现阶段以协议委托形式，逐步通过招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定辖区范围内具备商品房预售资金监管资格的银行。监管银行须与监管部门、开发企业签订商品房预售资金监管三方协议，满足接入玉溪市商品房预售资金监管信息系统相关技术条件，方可成为履行商品房预售资金监管职责的监管银行。

第七条 【设立监管账户】 房地产开发企业自行选定资格范围内的监管银行，按照"一次预售许可申请对应一个账户"的原则，开设商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户），监管账户一经设立后原则上不得变更。在确认的资格范围内，有开发贷款的项目，辖区范围内的开发贷款发放银行应成为监管银行；辖区范围外的银行发放开发贷款的项目，商品房预售资金监管账户应设置在本辖区范围内的本系统银行。

第八条 【设立监管账户提交的材料】  房地产开发企业在申请设立监管账户前必须与监管部门、监管银行签订商品房预售资金监管三方协议，向监管部门提供以下资料，并对所提供资料真实性负责。

（一）预售许可证明文件复印件；

（二）监管项目（按幢或多幢）的工程进度表；

（三）监管项目各工程节点的用款计划；

（四）监管项目工程造价投资预算清册表；

（五）商品房价格清册及汇总表；

（六）施工总包单位中标通知书；

（七）其他资料。

第九条 【监管信息公示】  房地产开发企业应当在售楼部显著位置设立公示牌，向买受人单独公示项目商品房预售资金监管银行、监管账户及辖区监管部门监督举报电话等信息。在《商品房买卖合同》中增加载明商品房预售资金监管协议主要内容的附件。

第三章 预售资金的归集和监管

第十条 【预售款归集管理要求】购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。在预售商品房时，预售人应告知购房人将购房款直接存入监管账户，不得自行收存、使用商品房预售资金。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款（含公积金贷款）由贷款银行、公积金中心负责在发放贷款后3个工作日内划入监管银行预售资金监管专用账户。

第十一条 【监管资金分类】 商品房预售资金分重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金根据商品房项目建设工程造价确定（包括项目所需的建筑施工、配套设备、小区绿化和市政公用基础设施、公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用），开发企业按工程进度节点向监管部门申请按比例使用；非重点监管资金为超出重点监管资金额度外的预售资金，开发企业可自行提取使用（本项目及所属项目存在拖欠农民工工资、税费，存在停工缓建、重大债务纠纷、逾期交付等风险问题的企业除外），优先用于商品房项目建设和偿还项目贷款，监管银行在拨付非重点监管资金前应与监管部门进行账户重点监管资金使用余额对账。

第十二条 【重点监管资金额度】  预售商品房项目重点监管资金额度的设定标准为建设工程造价的1.1倍（上浮10%）。住宅项目（含地下室）毛坯房造价（未上浮10%）按照2800元/㎡计算，精装房造价（未上浮10%）按照3450元/㎡计算，别墅造价（未上浮10%）按照3100元/㎡计算(造价定额标准每三年进行一次调整)，面积按预售审批面积核定。原则上项目地下部分须与地上建筑同步申请预售许可。

第十三条【资金监管优惠政策】  开发企业在近两年度建设经营过程中未出现拖欠农民工工资、税费、群体性信访等问题，新申请预售许可的开发项目施工单位为玉溪市本地建筑施工企业的，项目重点监管资金额度按项目建设工程造价（不上浮）执行。

第四章  预售资金的使用

第十四条 【重点监管资金的使用范围】 商品房重点监管资金只能用于支付本项目的工程款、建设材料及配套设施等款项，并可按申请当次工程款额度或预售资金归集监管户额度的10%作为办公和管理支出。办公管理费不占用重点监管资金额度。

第十五条 【预售资金首次拨付条件】 预售项目工程施工进度（实物工程量）及资金投入（不含土地款）达到35%以上，监管账户上余额达到重点监管资金额度的5%以上，并满足下列工程形象条件之一的，房地产开发企业可申请首次拨付商品房预售资金。

（一）按项目取得预售许可的建筑，总层数在7层（含 7层）及以下且规划无地下室，全部建筑应完成地面2层结构施工；

（二）按项目取得预售许可的建筑，总层数在7层（含 7层）及以下规划有地下室的，全部建筑需完成地下室结构施工至正负零；

（三）按项目取得预售许可的建筑，总层数在7层（不含）以上且建有1层或2层地下室的，全部建筑需完成地下结构施工至正负零，至少一幢结构施工至地上2层；

（四）按项目取得预售许可的建筑，总层数在7层（不含）以上且建有3层地下室，结构施工至正负零；

（五）按幢取得预售许可的建筑，全部建筑需完成地下结构施工至正负零，至少一幢结构施工至地上6层。

（六）项目申请首次拨付预售资金时，已网签备案合同金额（含已发放的按揭贷款）应全部归集进入项目预售资金监管账户。

第十六条 【工程节点及用款计划】 项目用款计划根据工程建设施工进度，对达到首次拨付条件的、达到规划设计总层数一半、主体结构封顶、竣工验收合格、完成新建商品房不动产权首登五个工程进度节点进行核拨：

1、达到商品房预售资金首次拨付条件，至下一个工程节点前，累计拨付资金额度不超过重点监管资金额度的45%；

2、总建成层数达到规划设计总层数一半的（不足一层的不作为一层计算），至下一个工程节点前，累计拨付资金额度不超过重点监管资金额度的55%;

3、完成主体结构封顶的，累计拨付资金额度不超过重点监管资金额度的70%;完成主体二次结构、外墙涂料、门窗安装等施工，累计拨付资金额度不超过重点监管资金额度的80%;

4、完成工程竣工验收，累计拨付资金额度不超过重点监管资金额度的90%；完成项目竣工验收备案，累计拨付资金额度不超过重点监管资金额度的95%。

5、项目办理完成不动产权首次登记后，解除预售资金监管。

6、监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度，开发企业因支付建设工程款、建筑材料款、设备款出现困难，存在引发社会矛盾风险隐患，确需使用预售监管资金支付相关费用的，房地产开发企业可向监管部门申请提高工程节点支付比例，并承诺限期补足重点监管额度资金或限期完成达到超额使用资金的工程节点，可依申请拨付使用。

7、本细则施行前处于监管中尚未竣工验收的房地产项目，按照本细则要求根据项目现状核算监管额度，资金使用超过目前工程节点可使用额度的，暂停资金拨付直至达到可使用资金的下一个工程节点。存在已逾期交付或较大逾期交付风险的项目，可不纳入本细则管理范围，按照“保交楼”有关政策要求，由监管部门会同属地人民政府（管委会）制定"一楼一策"方案，建立政府指定监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，用于保障商品房项目建设交付。

第五章 预售资金的审批拨付

第十七条　【拨付预售资金提交的材料】 开发企业申请商品房预售款使用时应向监管部门提交以下材料，并对所提供资料真实性负责。

（一）拨款申请及商品房预售款使用申请表（资金须直接拨付至请款单位）。

（二）项目监管账户资金余额证明。

（三）项目施工总包及其他付款单位合同书。

（四）经监理单位审核的工程、材料设备款项支付报审表。

（五）用于支付设计、监理单位以及税费等行政事业性收费的，提供建设单位审批意见或缴费通知。

 （六）工程节点证明材料：1.达到项目各拨款额度工程节点的，开发企业应当提交项目监理机构出具的工程进度证明；2.通过建设工程竣工验收的，应当提交工程竣工验收报告；3.通过项目不动产首登的，应当提交不动产权首次登记证明。

（七）其他监管部门认为需要提供的证明材料。 

第十八条 【预售资金审批拨付】 监管部门自开发企业提交用款申请之日起3个工作日内完成对申请材料的审核，并根据需要对建设项目工程进度进行实地踏勘，对符合条件的向监管银行出具《预售款拨付通知书》。

第十九条 【预售资金审批信息化建设】 各县（市）区住房和城乡建设部门应有序接入商品房预售资金监管信息系统，结合线下查勘施工进度，逐步推广线上受理审批、不见面审批模式，提高管理服务效能。

第二十条 【解除预售资金监管】 项目不动产权首次登记后，开发企业可向监管部门申请解除预售资金监管。监管部门受理后于2日内作出审查决定，对符合申请条件的向监管银行出具《预售资金监管账户解除通知书》并通知监管银行解除预售资金监管，注销监管账户。对不符合申请条件的，向开发企业出具《不予解除监管通知书》，并说明理由。

第六章 监督管理

第二十一条 【行政部门责任处理】 商品房预售资金行政主管部门违反本细则，监管缺位或违法监管，造成预售资金被挪用，建设工程不能交付的，按照干部管理权限进行行政处分；构成犯罪的，依法追究法律责任。

第二十二条 【开发企业责任处理】 房地产开发企业有下列行为之一的，由监管部门责令限期整改，可暂停其监管资金拨付，关闭该项目商品房买卖合同网签备案功能，暂停办理项目后续商品房预售许可证等。情节严重的，依法给予降低资质等级直至取消开发企业资质的处罚；同时将预售人违规行为记入企业诚信档案和人民银行的征信系统。造成损失的，承担相应法律责任。

（一）违反本细则未在售楼处明显位置公示监管银行、监管账户等相关信息；

（二）违反本细则未将预售房款存入预售资金监管账户，自行收存或擅自截留、挪用预售款的；

（三）违反本细则指使按揭银行或者协同按揭银行将商品房按揭贷款划入非预售资金监管账户的；

（四）违反本细则提供虚假材料申请拨付商品房预售监管资金的；

（五）向购房人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管；

（六）其他变相逃避商品房预售资金监管的行为。

第二十三条 【监理单位责任处理】 建设监理单位提供虚假证明材料，协助房地产开发企业违规支取预售监管资金，致使预售人超前超额支取商品房预售资金，造成工程无法按期竣工的，应当和开发企业承担连带责任。

第二十四条 【监管银行责任处理】 有权机关对监管账户进行冻结或者扣划的，监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知管理部门。监管银行未按监管协议履行监管职责，未经监管部门同意擅自拨付监管额度内资金，由市住建局通报银监部门查处整改，工作人员存在玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。整改期间，市住建局暂停其承接新的商品房预售资金监管业务。1年内发生2次整改情形的，市住建局将其列入受限清单并向社会公示。列入受限清单的银行2年内不得承接新的商品房预售资金监管业务。

第二十五条 【按揭银行责任处理】 按揭贷款银行和公积金中心应将贷款直接划转项目预售资金监管账户，未按规定执行的，将暂停预售资金监管银行资格，由市住建局通报银监部门查处整改，按揭银行应当配合资金追缴至预售资金监管账户，工作人员存在玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。

第二十六条 【解释权及生效时间】本细则（试行）相关条款由玉溪市住房和城乡建设局进行解释，自2023年4月1日起施行，试行期两年，其他县（市）区可参照执行。