对政协玉溪市六届二次会议第T20230013号

提案的答复

民盟玉溪市委会：

你们提出的《关于加强土地规划管理促进房地产健康展的建议》（第T20230013号）收悉。该件为市政协六届二次会议重点提案，由市政府董金柱副市长领办，市自然资源规划局主办、市住房城乡建设局会办、市住房公积金管理中心协办，市政协杨丽萍副主席、周勇副主席和市政协人口资源环境委督办。经我们认真研究办理，现答复如下：

一、合理配置土地资源方面

（一）近三年住宅用地供应情况。2020年以来全市住宅用地出让面积、价款均大幅下降，2022年出让面积仅2020年的29%，出让价款仅2020年的22%。2023年，全市计划收储土地34407.92亩，截至8月底，完成收储6080.33亩，完成率17.67%，同比下降52.86%。计划供应土地30584.64亩、价款73.0249亿元，截至8月底，完成供地13121.53亩，完成率42.9%，同比下降25.67%，完成价款22.626亿元，完成率30.98%，同比下降27.55%。一是市场需求不足导致出让地块盘活难度较大，经营性用地市场低迷，土地出让成交率降低、流拍率增高。2022年末，滇中五州市中玉溪房地产开发增速、销售面积、销售额都处于最末位。房地产开发投资167.7亿元、同比下降36.3%，三年来首次出现负增长，增幅居全省第16位；房地产开发企业到位资金92.1亿元、同比下降31.0%；商品房施工面积1328.2万平方米、同比下降14.8%。消费端需求低迷导致企业拿地意愿不强。企业普遍反映房地产去库存压力较大，销售情况不佳，企业拿地决策倾向于投放于刚需性住房需求更强、地价更低的城市。金融政策、公积金政策支持需要一定的反应周期，目前消费者仍然存在观望情绪，需要政策持续发力。二是受抚仙湖熔断政策影响，玉溪市住宅用地出让占比较大的主要为红塔区和澄江市，其中2020年和2021年澄江市住宅用地出让面积还大于红塔区，但2022年受抚仙湖熔断政策影响，澄江市住宅用地出让面积大幅减少。

（二）住宅用地供后开发利用情况。玉溪市认真贯彻落实《自然资源部办公厅关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》（自然资办函〔2021〕1432号）《云南省自然资源厅转发关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的通知》（云自然资利用〔2021〕880号）等文件，严格按照文件要求科学编制实施住宅用地供应计划，坚持做好住宅用地信息公开，做好存量住宅用地信息更新、统计、公示工作，每个季度对各县（市、区）存量住宅用地信息公开情况进行核查，确保全部按要求公开。截至2022年底，全市存量住宅用地总面积509.65公顷，其中未动工面积199.23公顷，已动工未竣工土地面积306.55公顷，未销售房屋的土地面积132.41公顷。主要原因为企业筹措资金困难、未履行出让合同缴款义务，导致未按期交地、未按期开竣工。

（三）积极采取措施，盘活低效闲置用地。2022年，全市完成批而未供土地处置4240.6亩、处置率30.81%，在全省处置率排第三位，创历史最好成绩。闲置土地完成处置4303.83亩、处置率43.35%，居全省第八位。以上两项工作均超额完成省级下达任务。前五年供地率从年初的48%提升至85%，远高于国家和省级60%的要求，取得突破性成效，为用地报批提供支撑。为全面提升节约集约用地，2023年，市政府办公室印发了《玉溪市开发区土地出让和利用暨“抓存量、清低效”专项整治行动方案的通知》等文件。2023年初，全市2009至2022年底批准的批而未供土地基数45394.88亩，截至8月底完成处置12292.56亩，处置率27.08%。全市省级以上开发区（园区）共有2009至2022年底批准的批而未供土地处置任务数1456.33亩，截至8月底完成处置1588.21亩，处置率27.07%。2023年初，全市闲置土地基数12598.96亩，处置任务4409.64亩，截至8月底完成处置5376.71亩、处置率42.68%。全市省级以上开发区（园区）闲置土地基数4708.11亩，截至8月底完成处置2704.56亩，处置率57.44%。

（四）注重多措并举，促进房地产市场健康发展。一是规范住宅用地供应信息公开。为促进房地产市场平稳健康发展，进一步规范住宅用地供应信息公开工作，积极引导和稳定市场预期，落实自然资源部拟出让地块（住宅用地）清单公布制度。二是提高政府储备土地对社会经济发展用地的服务和保障能力。根据国民经济和社会发展计划、国土空间规划等，紧扣玉溪“十四五”规划用地需求，综合考虑人口资源环境承载能力和土地储备开发潜力，结合上一年度土地储备计划执行情况评价，2023年4月编制印发《玉溪市土地储备三年（2023—2025）滚动计划和2023年度土地储备计划》，定期对各县（市、区）土地储备计划进行跟踪督促。三是举办房地产展示交易会助推房地产企稳复苏。2023年4月举办了2023玉溪第十届房地产展示交易会，组织线上+线下促销活动，通过集中展示市县区各楼盘项目及一系列购房惠民政策，降低群众购房成本，活跃楼市交易，稳步推进全市商品住房去库存。四是举办土地推介会助力储备土地供应。2023年5月举办了疫情放开以来玉溪市首场大型土地推介会，共推出9个县（市、区）52宗8000余亩优质储备土地，全场直播观看高达30.1万人次。五是持续推动化存量。全市锁定烂尾楼项目3个，已实现全部销号并复工续建。其中玉水金岸项目2022年4月份畅通A、B区办证通道，计划2023年下半年启动D区办证，新平民族产业园五期2022年底实现交房，澄江樱花谷项目建设、破产重整工作有序推进中；全市59个房地产领域不动产登记历史遗留问题项目全部完成化解，新天地项目于2022年8月畅通D区办证通道，9月29日万达广场开业。六是抓住政策机遇，用好保交楼“1+3”政策。即保交楼专项借款有关政策和金融机构提供新增配套融资、阶段性财税优惠、司法支持等政策，积极稳妥处置房地产项目停工缓建、延期交付、降价维权及潜在“强制停贷”等风险，维护购房人合法权益，稳定市场信心。全力以赴加快玉兴康城、玉溪锦府、融创蔚蓝城等16个“保交楼”项目建设，目前，6个项目建成交付，共计交付3059套，交付率47.6%，完成计划交付任务。七是拓宽住房公积金使用渠道，调整住房公积金相关政策。自5月4日起上调住房公积金贷款额度，将贷款额度从单缴存职工、双缴存职工30万、50万分别上调为40万、60万；将“缴存人在上一笔住房公积金贷款还清后6个月内，中心不再受理其住房公积金贷款申请”规定调整为“缴存人上一笔住房公积金贷款还清后，即可申请办理住房公积金贷款”；下调住房公积金个人住房贷款首付款比例，首套房首付款比例下调为不低于20%，二套房首付款比例下调为不低于30%；开展按年提取公积金偿还商业银行个人住房贷款业务。

二、提升城市规划建设管理水平方面

（一）深入调查，完善相关政策措施。把提案内容作为调查研究、完善制度、出台政策的重要依据。组织开展了促进房地产市场平稳健康发展、批而未供和闲置土地处置工作督导、2023年土地储备计划执行情况等调研工作。近两年来，有关部门主动深入分析房地产市场面临的困难和问题，相继出台《玉溪市人民政府办公室关于印发促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》《玉溪市财政局玉溪市自然资源和规划局玉溪市住房和城乡建设局关于进一步贯彻落实玉溪市促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》《玉溪市自然资源和规划局关于优化规划核实工作促进房地产市场平稳健康发展的通知》《玉溪市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款政策的通知》《玉溪市住房公积金管理委员会关于开展按年提取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款业务的通知》等政策文件，有效促进房地产市场平稳健康发展。

（二）关于建筑面积的计算。一是各县（市、区）在建设工程规划许可审查及规划核验环节均严格执行《建筑工程建筑面积计算规范》，不错算、漏算，确保项目建筑面积准确计入地块容积率并符合规划条件要求。二是修订并印发《玉溪市城乡规划管理技术规定（2021年修订版）》（以下简称《技术规定》）。及时更新项目开发建设管控要求，确保符合国家、省相关标准要求。同时，充分借鉴其他城市好的经验做法并结合地方实际，对《建筑工程建筑面积计算规范》中建筑面积计算规定不够具体但实际业务工作中会碰到的情形做出了细化规定，并明确了容积率计算规则和可以不计入容积率及建筑密度的建设内容。

（三）关于规划管控指标的确定。玉溪市实行详细规划为主，《技术规定》为辅的规划管控方式。详细规划覆盖区域的工程建设项目按规划进行指标管控，详细规划未覆盖区域，按《技术规定》进行管控。市自然资源规划局正加快推进全市详细规划全覆盖工作，今年底将完成全市详细规划单元划定，明年完成中心城区城镇单元详细规划编制，科学确定规划单元管控指标，优化停车位配比设置，采用刚弹结合的管控方式，在确保符合上位规划刚性管控要求的前提下，赋予地块层面详细规划编制更大的灵活性，科学确定更符合生产生活实际的地块主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、配套设施（含停车位配建指标）等，为项目实施提供更为合理的规划依据。

三、下步工作计划

我们将继续认真履行好建议提案办理法定职责，坚持以人民为中心的思想，以解决问题为导向，认真采纳提案者提出的意见建议，进一步提升自然资源规划和住房城乡建设工作科学化、法制化、规范化水平，推动提案办理成果落实见效，落实好市委、市政府的决策部署，推进房地产健康发展。

感谢你们对自然资源规划和住房城乡建设工作的关心和支持，以上答复若有不当之处，敬请批评指正。

                                                                             玉溪市自然资源和规划局

　　　　　　　　　　　　　　  2023年9月20日