玉溪市住房和城乡建设局召开商品房预售资金监管政策宣贯培训会议 

为规范商品房预售资金监管，强化房地产开发企业诚信意识，增强工作人员的业务能力和法律素养，近日，市住房城乡建设局以“信用承诺、诚信经营、放心消费”为主题，召开商品房预售资金监管政策宣贯培训会议。

    会议传达学习近期省、市关于房地产业的相关政策文件，详细解读《玉溪市商品房预售资金监管实施细则》，旨在强化企业诚信经营理念，营造和谐、诚信的消费环境，并就贯彻落实相关工作进行安排部署。昆明新奇星科技有限公司工程师针对“玉溪市商品房预售资金监管系统"平台使用操作流使用进行了培训，并就商品房预售资金监管和信息化建设等问题进行现场答疑、交流互动，帮助解决实际工作中遇到的困难。

培训贯宣现场

会议要求，一是要提高站位，正确把握当前面临的形势。要增强信心，深入分析市场导向，系统研究指导政策，压紧压实责任，创新服务模式，切实推动房地产业平稳健康发展。二是要把握重点，切实抓好主要业务。加快推进信息化、网络化建设，实现系统间的跨行业、跨部门链接，数据共享，对开发企业未批先售、发布虚假信息、挪用预售资金等违法违规行为严肃查处。三是要密切联系，加强部门间沟通交流。要建立问题沟通机制，有针对性地定期解决业务流程中的接口问题定期对各监管项目、监管银行预售资金监管工作落实情况开展检查，严查开发企业非监管账户资金来源，杜绝预售资金体外循环，实现系统管控。四是要健全机制，强化源头管控。全面提升预售资金入账审查力度，完善预售资金交存流程，杜绝开发企业逃避监管行为，强化源头防范，持续整治规范房地产市场秩序，妥善解决当前房地产市场突出问题，不断提高科学化、精细化、规范化、管理水平，确保工溪市房地产市场平稳健康发展。通过此次宣贯培训，企业的诚信经营意识有效提升，市住房城乡建设局将持续推进诚信体系建设，营造良好信用环境，助力我市经济社会发展。

各县(市、区)房地产领域工作人员、在建在售计划开工项目开发企业从业人员等100余人参加培训。

供稿:吴玉蓉(市房管局)

审核:局办公室

玉溪市商品房预售资金监管实施细则

第一章 总     则

第一条  为规范商品房预售资金监管，防范房地产领域风险，根据《云南省商品房预售款监管办法》、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），结合实际制定本细则。

第二条  在本市取得《商品房预售许可证明》商品房项目，预售资金归集、使用和监督管理，适用本细则。保障性住房除外。

本细则所称商品房预售资金，是指开发企业在取得《商品房预售许可证明》后将商品房预售给买受人，由买受人按合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房款。

第三条  玉溪市住房和城乡建设局（以下简称市住房城乡建设局）负责监督指导县（市、区）住房城乡建设部门（以下简称监管部门）商品房预售资金监管业务工作，统筹全市预售资金监管信息系统建设管理。

中国人民银行玉溪市分行（以下简称人行玉溪分行）负责指导监督商业银行做好预售资金监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局玉溪监管分局负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查，监督按揭贷款银行按规定将按揭贷款归集预售资金监管账户。

监管银行负责按照商品房预售资金监管委托协议、监管部门拨付通知书对预售商品房所得全部收入（含按揭贷款）的收存、拨付及使用进行全过程监督和管理。

按揭贷款银行负责在审核首付款来源等贷款资格过程中，协助监管部门通过预售许可证明查验首付款缴存监管账户情况。按揭贷款银行应将所有按揭贷款直接划转项目预售资金监管账户，不得划转至监管账户以外的其他账户。

监管部门具体负责辖区内商品房预售资金监管业务，并履行以下职责：

（一）与监管银行、开发企业签订监管三方协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度内资金、违约责任等内容，监督各方主体履行协议；

（二）监督管理开发企业支取预售资金情况，组织检查资金归集及使用情况；

（三）受理预售资金缴存、使用中违法违规行为的投诉，依法进行处理；

（四）预售资金监管的其他工作。

第四条  商品房预售资金监督管理，遵循政府监管、专款专用、全额存入、节点控制的原则。

第五条  商品房预售资金监管时限从开发企业取得《商品房预售许可证明》开始，至商品房项目办理不动产首次登记止。

第二章  监管账户的设立和管理

第六条  市住房城乡建设局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、技术条件等因素，确定承接商品房预售资金监管资格的商业银行。市住房城乡建设局负责将中标监管银行名录在门户网站上进行公示，并向人行玉溪分行、国家金融监督管理总局玉溪监管分局进行报备。监管银行应满足以下条件：

（一）具有有效的营业执照或者其他主体资格证明文件；

（二）具有国家金融监督管理部门核发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》；

（三）企业信用优良，未列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人及政府采购严重违法失信行为记录名单；

（四）具备相关技术条件，满足接入玉溪市商品房预售资金监管信息系统相关网络硬件条件和配置要求。

第七条  开发企业自行选定名录内监管银行，按照“一次预售许可对应一个账户”原则，开设商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户），监管账户账号一经设立原则上不得变更。监管银行应当按照“开发企业名称+XX项目预售资金监管专户”命名方式命名账户名称。

第八条  开发企业应当在项目售楼场所显著位置设立公示牌，公示项目监管银行、监管账户及监管部门监督举报电话等信息。在《商品房买卖合同》中增加附件，载明商品房预售资金监管协议主要内容。

第三章 预售资金的归集和监管

第九条  开发企业不得自行收存、使用商品房预售资金。买受人支付的定金、首付款等购房款直接存入项目监管账户，按揭贷款银行、公积金中心发放的按揭贷款在贷款审批通过后直接划入项目监管账户。监管额度内的资金，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调。

第十条  商品房预售资金分为监管额度内资金和监管额度外资金。监管额度内资金根据项目建安成本造价总额确定，主要包括建筑施工、配套设备、小区绿化和市政公用基础设施、公共服务设施等达到交付使用的建安成本费用；监管额度外资金为超出项目建安成本造价总额外的预售资金，在项目封顶后开发企业可申请提取使用。项目存在拖欠农民工工资、税费，停工缓建半年以上、逾期交付等风险问题的除外。

第十一条  监管额度内资金额度确定标准为项目建安成本造价总额1.1倍。住宅项目（含地下室）毛坯房造价标准为每平方米2800元，精装房造价标准为每平方米3450元，别墅毛坯房造价标准为每平方米3100元，面积按预售审批面积核定。地下部分未取得预售许可的，按建筑面积并入项目预售面积计算。造价标准每三年进行一次调整。

第四章  预售资金的使用

第十二条  项目监管额度内资金应当专款专用，只能用于支付项目工程款、建设材料、配套设施及监理设计费、税费，开发企业可在预售款中提取5%的办公和管理支出。开发企业申请提取监管额度外资金时，监管额度内已使用资金只计算支付工程建设相关费用，已拨付的办公管理费及税费应剔除计算，不挤占剩余应监管资金额度（剩余建安成本）。

第十三条  项目资金投入（不含土地款）达到35%（含）以上，监管账户上余额达到监管额度内资金的5%（含）以上，并满足下列工程形象条件之一的，开发企业可申请首次拨付预售资金：

（一）项目总层数在7层及以下且规划无地下室，全部建筑需完成地面2层结构施工；

（二）项目总层数在7层及以下规划有地下室的，全部建筑需完成地下室结构施工至正负零；

（三）项目总层数在7层（不含）以上且建有1层或2层地下室的，全部建筑需完成地下结构施工至正负零，且至少一幢结构施工至地上2层；

（四）项目总层数在7层（不含）以上且建有3层地下室，全部建筑结构施工至正负零；

（五）按幢（单幢或多幢）取得预售许可的建筑，总层数在10层（含）及以下的，至少一幢结构施工至总层数三分之一及以上；总层数在10层（不含）以上的，至少一幢结构施工至总层数四分之一及以上。

第十四条  监管额度内资金用款计划根据施工进度节点进行核拨，每个工程节点内拨款次数原则上不超过三次：

（一）达到商品房预售资金首次拨付条件，至下一个工程节点前，累计拨付资金额度不超过监管额度内资金的35%；

（二）总建成层数达到规划设计总层数一半的，至下一个工程节点前，累计拨付资金额度不超过监管额度内资金的50%；

（三）完成主体结构封顶的，至下一个节点前，累计拨付资金额度不超过监管额度内资金的70%；完成主体二次结构、门窗安装等施工，至下一个节点前，累计拨付资金额度不超过监管额度内资金的85%；

（四）完成五方责任单位竣工验收，至下一个节点前，累计拨付资金额度不超过监管额度内资金的90%；完成项目竣工验收备案，累计拨付资金额度不超过监管额度内资金的97%，且留存的监管额度内资金不少于100万元；

（五）项目办理完成不动产权首次登记后，解除预售资金监管。

第十五条  项目监管额度内资金使用已达到工程建设节点用款额度，开发企业因支付建设工程款、建筑材料款、设备款、农民工工资出现困难或存在引发社会矛盾风险隐患，确需应急支取预售监管资金的，开发企业可申请超节点使用预售资金。申请额度原则上不超过未完成的下一个工程节点资金支付比例，并出具承诺书和施工、材料单位用款申请等证明，限期补足超额使用的监管额度内资金或限期完成超额使用资金的下个工程节点建设，监管部门按照“一事一议”原则审核提取。

第十六条  本细则施行前尚未竣工验收的商品房项目，根据项目现状制定后续工程资金使用计划，按照《云南省商品房预售款监管办法》加强监管。

存在已逾期交付或有逾期交付风险的项目，由属地政府、监管部门制定“一楼一策”方案，建立政府指定监管账户，实施封闭管理，确保账户资金安全。

第五章  预售资金的审核拨付及解除

第十七条  开发企业申请使用预售资金应当向监管部门提交以下材料：

（一）拨款申请及商品房预售款使用申请表；

（二）项目监管账户资金余额证明；

（三）项目施工及其他付款单位合同书；

（四）经监理单位审核的工程、材料设备款项支付报审表；

（五）用于支付设计、监理单位以及税费等行政事业性收费的，提供建设单位审批意见或缴费通知、证明；

 （六）工程节点证明材料：1.达到项目各拨款额度工程节点的，提交项目监理单位出具的工程进度证明；2.通过建设工程竣工验收的，提交工程竣工验收证明；3.通过项目不动产首次登记的，提交登记证明；

（七）监管部门认为需要提供的其他证明材料。 

开发企业、监理单位、施工单位等单位对提供的申请资料真实性负责。资金须直接拨付至用款单位。

第十八条  监管部门收到开发企业提交的用款申请后，应当及时审查受理，受理之日起3个工作日内完成审核。审核通过后向监管银行出具《商品房预售资金拨付通知书》，监管银行按办理时限及流程进行付款。

第十九条  项目不动产首次登记后，开发企业提交项目规划核实意见、竣工验收备案证、不动产首次登记证明等材料，可以向监管部门申请解除预售资金监管。监管部门应当及时审查受理解除申请，受理之日起3个工作日内完成审核。审核通过的，向监管银行出具《预售资金监管账户解除通知书》，监管银行解除预售资金监管，注销监管账户。审核不通过的，书面告知开发企业，并说明理由。

第六章  监督管理

第二十条  监管部门及其工作人员违反本细则规定，对监管额度内资金缺乏监管或违规监管，依法承担相应责任。

第二十一条  开发企业未按本细则规定收存、支取、使用预售资金的；向买受人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管的；明示或者暗示施工、监理、勘察、设计、造价等单位协助违规支取预售资金的，由监管部门责令改正，在完成整改前可暂停项目商品房网签（销售）、备案和监管账户资金支取；情节严重的，可依法给予降低资质等级直至取消开发企业资质的处罚。造成损失的，承担相应法律责任。

第二十二条  施工、监理等单位提供虚假证明材料，协助开发企业违规支取预售监管资金，致使开发企业超前超额支取商品房预售资金，监管部门可以进行约谈，增加执法检查频次；造成工程无法按期竣工或其他重大不良影响的，依法承担相应责任。

第二十三条  监管银行及其工作人员未按监管协议履行监管职责，未经监管部门同意擅自拨付监管资金的，由监管部门通报监管银行上级主管部门，由监管银行上级主管部门责令整改，情节严重的，依法承担法律责任。整改期间，监管部门暂停其承接新的商品房预售资金监管业务资格。被责令改正2次及以上的，监管部门将其列入受限清单，自列入受限清单之日起2年内不得承接新的商品房预售资金监管业务。

第二十四条  按揭贷款银行及其工作人员违反本细则规定将个人住房按揭贷款划转非预售资金监管账户的，将暂停其预售资金监管银行资格，由监管部门通报按揭贷款银行上级主管部门，由按揭贷款银行上级主管部门责令整改，情节严重的，依法承担法律责任。按揭贷款银行应当配合资金追缴至预售资金监管账户。

第二十五条  本细则由玉溪市住房和城乡建设局负责解释，自印发之日起施行，《关于印发<玉溪市商品房预售款监管方案>的通知》（玉市建联〔2010〕17号）、《关于<玉溪市商品房预售款监管方案>修改意见的通知》（玉市建联〔2012〕4号）同时废止。